巨量土儲是包袱還是盛宴 中海地產東北“危情”

在東北，感受到寒意的不僅僅是在2014年登上中國房地產市場第一把交椅的綠地，寶億萊家居飾品，還有“利潤王”中海地產集團有限公司（以下簡稱“中海地產”）。

最近，中海地產包括在沈陽的中海城、長春的凈月華庭和中海寰宇等都推出了大幅優惠購房活動，其中位于沈陽和平區長白島的中海國際社區更是推出一成首付活動。東北是中海地產的土地儲備重區，中國房地產報記者梳理發現，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中海地產2014年在北方區域（東北三省及青島、煙臺）的土地儲備量遠遠高于其他區域，占比達35.3%，其中東北三省土地儲備為992.4萬平方米，但因受整體市場影響，北方區域項目的去化情況不太理想。

特別是在東北房地產市場去化持續低迷及人口外流嚴重、經濟走低的境況下，巨量的土地儲備究竟是盛宴還是包袱目前沒有人知道答案。

“拿地王”

長春、沈陽和哈爾濱為代表的北方地區已經成為中海地產土地儲備的主要“戰場”。

2014年中海地產財務報表顯示，其在國內的土地儲備在北方地區、華北地區、華東地區、華南地區及西部地區的比例分別是35.3%、18.1%、17%、15.9%和13.4%。北方地區二三線城市的土地儲備已經超過其他地區一半以上。

“相比較，目前中海地產于4個一線城市的土地儲備量只占到總量的8.8%，不到北方市場的1/4。”一位熟悉中海地產的人士告訴中國房地產報記者。

對比以前的土地儲備數據，2007年及之前在中海地產的年報中尚未出現“北方地區”字樣，在2008年以后才出現環渤海地區以及東北地區。

隨后，環渤海地區的沈陽、青島、煙臺和大連、長春、哈爾濱歸為北方市場，原來的北京、天津和濟南則劃分到華北市場，北方地區的土地儲備也由此前的不到15%逐漸發展到目前的35.3%。

其中，北方市場拿地最高峰出現在2013年，在2013年中海地產斬獲的36宗土地中，二線城市28宗，其中沈陽和長春項目達到了13宗。

以沈陽為例，自2007年進入沈陽市場以來，中海地產已數次在沈陽奪得年度“地王”稱號。2007年9月，中海地產斥資33億元競得總建筑面積逾百萬平方米的“長白-2007-19號”地塊，隨后建成中海國際社區項目，首次進入沈陽市場就摘得“地王”桂冠。

直到2013年，中海地產的拿地勢頭并沒有減弱，當年中海地產又以15.62億元競得18萬平方米的勝利大街東地塊，折合樓面地價約2557元/平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，刷新了沈陽2013年單幅地塊的最高成交總價。

在中海地產2014年的新增土地儲備中，北方區域土地儲備增量放緩，僅在大連和哈爾濱分別有9.6萬平方米和18.3萬平方米土地入賬。截至2014年底，中海地產在北方市場的土地儲備為1314萬平方米，東北三省土地儲備面積達到992.4萬平方米，占整個北方市場的75.5%。

去化危情

長期以來，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海地產在北方房地產市場的去化能力在同行中一直名列前茅。

2014年年報顯示，中海地產在北方地區年合約銷售金額達到203.7億港元，銷售面積202.4萬平方米，占公司總銷售面積的30.7%。

不過細看中海地產從2009年到2014年的年報，在北方地區的土地儲備和項目年銷售方面存在著微妙的變化。

數據顯示，2009年到2012年中海地產北方地區的土地儲備基本保持在1000萬平方米級水平，分別為900萬平方米、868萬平方米、1047萬平方米和955萬平方米，而同期的項目銷售面積卻有大幅增長，從2009年的88萬平方米到2012年的184萬平方米，年均銷售面積增長率超過27%。

形勢在2013年發生變化，彼時中海地產東北拿地異軍突起，北方地區的土地儲備也由2012年的955萬平方米陡增至2013年的1433萬平方米，不過當年項目銷售僅有188萬平方米，與2012年基本持平。

2014年中海地產北方地區土地儲備稍有下降，項目銷售增長也不顯著，同比只提高7%，軟裝設計家居產業鏈，去化速度顯著減緩。

從今年2月份以來，公開信息顯示中海地產北方地區沒有新增土地儲備，“一方面這符合中海地產年中銷售、年末拿地的節奏，另一方面也有東北市場去庫存的考慮。”上述熟悉中海地產的人士表示。

東北三省這個老工業基地正面臨著一系列的發展問題，經濟增長低速、人口流失嚴重。

按照第六次全國人口普查數據，東三省每年凈流出的人口約200萬人。東北三省中，黑龍江和吉林都是人口凈流出，遼寧僅有沈陽、大連兩地每年有凈流入人口20萬人。

“東北流出人口多為高精人群，而流入人員多為剛剛畢業的大學生以及周邊的農業人口等等。”業內人士表示，除卻人口外流的數量，流出人口和流入人口兩者之間的綜合差距也是巨大的。

在哈爾濱和遼寧省，大量的人口流失已然讓當地樓市形成了供大于求的危險局面。

從整個遼寧省來看，2014年1~8月遼寧房地產投資增幅為-3.5%，這是2014年以來的首次負增長。而吉林、黑龍江在去年1~8月房地產投資增速分別為-16.5%、-17.1%。

2015年以來，沈陽房地產市場依然沒有擺脫陰云。數據顯示，今年第一季度沈陽房地產開發投資下降了13%，土地供應量和成交量分別下降73.03%和66.07%，商品房銷售面積同比下降2.86%。

從中海地產2014年地產項目竣工面積來看，北方地區為307.8萬平方米，為各大地區之首。其中僅沈陽的項目竣工樓面面積就達到170萬平方米，超過整個北方地區竣工量一半以上。

和很多深入東北三省的房地產企業一樣，中海地產在這里的項目的去化情況亦不理想。

據中國房地產報記者了解，目前包括中海城在內的多數樓盤已經通過自己舉辦的房交會進行促銷，部分開發商推出的銷售措施中，首付比例甚至低至1萬元。

“東北經濟的下滑，是市場整體的問題，包括人口的凈流出的問題，都是判斷一個市場非常重要的信號。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示

不難看出，能否逃離這次危機的關鍵問題在于中海地產在東北市場能否始終保持積極的去化能力。