P10萬科集團 “天花板”之后

　　萬科集團:“天花板”之后

　　房地產行業“老大”的位置并不好坐，但通過穩健、低調乃至聰明的經營策略，萬科正一步一個腳印踏實向前走。打開海外融資渠道使得萬科的財務成本更低；控股徽商銀行被業內一致認為對整個行業都有重大意義；對全球版圖的試水和掘金正在穩步推進。在王石當年的一句“不做商業地產”后，“社區商業配套”這個名詞似乎始終帶著一絲尷尬，但逐步完善的社區服務得到了客戶的認可為郁亮宣布轉型“城市配套服務商”增添了籌碼。背后，是來勢洶洶的追兵：海外強勢擴張的綠地，多元化發展的恒大……當發展遇到瓶頸，保守的戰略能保證萬科的安全運營，但要突破行業的“天花板”仍有待時日。

房企龍頭 經營穩健

　　作為房地產行業的龍頭，萬科的發展穩定。

　　目前萬科在國內進入的城市數量為60多個，萬科的全國布局已基本完成。郁亮希望，萬科的地產銷售收入能達到3000億，相比2012年翻番，公司內部也完成了打造3000億銷售的管控平臺。

　　從2013年的表現來看，萬科延續了原有的擴張戰略，發揮了大型房企增長的優勢，主要體現在四方面：

　　一、 項目定位剛需。萬科繼續堅持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產品定位，2013上半年所銷售的住宅中有90%為144 平方米以下戶型。項目定位符合國家政策引導，也利于銷售和周轉。

　　二、全國布局均勻。萬科在全國的布局已完成，四大區域均勻發展，對公司貢獻銷售額的比例差距不大，有利分散風險。2013上半年，萬科累計實現銷售面積716.4 萬平方米，實現銷售金額836.7 億元，其中：

　　公司在以珠三角為核心的廣深區域銷售面積占29.6%，銷售金額占31.72%；在以長三角為核心的上海（樓盤）區域銷售面積占22.74%，銷售金額占26.9%；在以環渤海為核心的北京（樓盤）區域銷售面積占28.63%，銷售金額占27.21%；在由中西部中心城市組成的成都區域銷售面積占19.02%，銷售金額占14.1%。

　　三、銷售穩定增長。萬科在去年銷售額率先達到千億后依然保持穩定的增長速度，進一步擴大市場影響。2013年前三季度，公司累計銷售1285億元，增長33.4%，在房企中排第一，市占率攀升至2.38%；1-11月實現銷售面積1393.6萬平米，同比增18.2%；實現銷售金額1598.8億元，同比升25.7%；銷售均價11472元/平，同比升6.4%。

　　四、控制拿地成本。由于穩健的運營策略和與地方政府合作的品牌效應，萬科的拿地成本占優，2013年1-11月新增94個項目，共獲取權益建面2354.2萬平方米，平均樓板價3258元/平方米，較12年平均拿地成本高10.9%，主要原因是第三季度所拿地塊中，一二線城市占比繼續加大，單季拿地樓板價4113元/平方米，明顯高于上半年的2526元/平米，但相比同業仍有一定優勢。

　　【價值發現 品牌價值】

　　入股徽商銀行 發展社區商業

　　對于萬科來說，2013年最具有戰略意義的舉措便是宣布轉型“城市配套服務商”。

　　7月1日，在萬科步入“而立之年”之時，郁亮在西安（樓盤）媒體見面會上首次談及萬科轉型。“未來10年住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規模的天花板，所以公司將要轉型成為城市配套廠商，寶億萊家居飾品，即使規模碰到天花板后企業也能找到新的增長點。”

　　而為了扮演好這一角色，萬科未來除了涉及商業地產和養老地產外，還會參與到建造和經營垃圾場的領域中去。

　　萬科在全國42個城市管理有5000萬方住宅項目，并擁有40萬的住宅客戶，未來5年，其客戶數量有望達到100萬，這也是萬科未來定位城市配套服務商的重要基礎。

　　為了充分“盤活”這些客戶資源，萬科首先選擇從發展社區配套服務入手。

　　事實上，整體軟裝寶億萊家居飾品，早在2012年，萬科便開始發展社區服務，6月后相繼推出萬物倉（空間租用）、第五食堂（社區餐飲）、幸福驛站（生活服務電商）。

　　入股徽商銀行對于萬科來說，更是轉型中十分關鍵的一步。

　　10月31日，萬科公告發布公告，宣布將參與徽商銀行在聯交所的IPO，寶億萊家居飾品，其中萬科作為基石投資者將出資30 億港元左右，認購8.8億股，將占到發行后股本的8.2%，有望成為最大單一股東。

　　萬科此舉意義如下：

　　1. 完善社區服務，加速轉型社區服務商。有助于萬科更好的理解和參與社區金融服務業務，不排除在幾年后萬科會向支付和社區銀行領域突破。

　　2. 便利已有的客戶日常生活，提升公司口碑，提升“萬科”品牌價值。

　　3. 方便關聯貸款，降低融資成本。

　　4. 徽商銀行本身具有投資價值。投資資金較少，卻能獲取銀行業高利潤的回報。

　　【價值發現 謀求上市】

　　掘金海外 尋找新機遇

　　當國內房地產市場能發展的空間越來越小之時，萬科和其他不少內地房企一樣選擇了在海外進行布局，企圖尋找新的機會點。

　　2012年7月，萬科公告收購南聯地產，并以此為殼在香港上市。萬科董秘譚華杰表示，此次收購的主要目的是進行國際化嘗試，國際化是萬科需要思考的長期發展方向之一，未來或將借助此次股權收購進軍海外市場。

　　2013年1月21日，南聯地產易名為萬科置業海外。23日，萬科置業(香港)有限公司聯手香港老牌地產公司新世界集團，以34億港元（合約27.6億人民幣）共同拍下西鐵荃灣站六區宗地，其中萬科占20%的權益。該項目于4個月后被注入萬科置業海外。

　　2月14日，萬科與有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊，這是萬科首次進軍美國。

　　4月16日，萬科以6.78億的價格收購了吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益，并與吉寶置業結成戰略伙伴。

　　對于海外業務的發展計劃，郁亮表示，當前海外業務僅是個嘗試，不會馬上鋪開，很希望在紐約、波士頓這樣中國留學生多、商貿往來投資頻繁區域做一些投資安排。

　　從萬科的舉動可以判斷，在試水海外市場時萬科的戰略和往常一樣較為穩健：其一，萬科在香港、美國和新加坡均選擇了在中國有業務的本土大牌開發商進行了合作，相互更為了解和信任，降低風險，也容易深化合作；其二，在國外項目主要針對的客戶群體是中國人，對客戶的需要更為了解。

　　事實上，海外房地產市場同樣有著不少機遇，港資房企如和記黃埔、嘉華等，早已在美國、歐洲等市場展開了布局，投資眼光更為全球化，一方面在國外打響了品牌知名度，一方面也為公司貢獻了盈利。

　　【業績展望】

　　志在遠方

　　綜合上述四大價值發現，我們給予萬科“買入”評級，理由如下：