吳亞軍的龍湖商業版圖

　　吳亞軍的龍湖商業版圖

　　謝敏敏上海報道

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　　2016-12-26

　　謝敏敏

　　12月17日，龍湖地產（00960.HK）在上海虹橋商務區核心打造的龍湖虹橋天街正式開業。

　　這座面積達25萬平方米的全業態商業綜合體，是虹橋商務區體量最大的購物中心，也是龍湖集團在其戰略重鎮上海落子的首個商業旗艦項目。

　　虹橋天街開業背后，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，是龍湖集團商業版圖的日益清晰。自2003年第一家商場重慶北城天街開業以來，龍湖商業已經走過了13個年頭。

　　2010年以后，龍湖在董事長吳亞軍的堅持下逐步推進并形成了一套獨特的持有商業戰略，商業體量日益增加：過去5年的投資物業收入年復合增長率達37%，已開業商場面積年復合增長率超過36%。

　　龍湖商業地產部總經理李楠透露，截至2016年，龍湖商業租金總收入將超過20個億：“龍湖商業基本上是自主持有、開發、運營。龍湖一直堅持持有策略，也有可能在這個基礎上增加更多，這樣把商業盤面做得更大。”

　　龍湖集團副總裁宋海林在今年5月曾對包括經濟觀察報在內的媒體表示，未來5-10年，龍湖會把商業板塊作為集團最重要的利潤和價值增長點來做。

　　不斷投入資金加大運營，這是龍湖商業曾經頗受爭議的一點，如今卻成為龍湖轉型成功的關鍵環節。吳亞軍今年宣稱，現在的龍湖處于“最舒服的規模狀態”，關注規模成長的同時，也關注到了利潤，同時也為未來可持續增長留下了一張船票。

　　截至目前，龍湖集團累計開業商場面積已超200萬平方米。而在2017年，龍湖重慶源著天街、杭州濱江天街、蘇州獅山天街、重慶U城天街2期、上海寶山天街將陸續開業，到2017年底，龍湖集團開業商場預計有25個左右，開業總面積增至近250萬平方米。

　　落子上海

　　作為龍湖集團重點布局的區域公司，上海龍湖“重商業”的發展目標十分明確。

　　上海虹橋天街位于競爭激烈的大虹橋商務區，如何定位成了關鍵所在。

　　這便要依靠精準的客戶調研。龍湖把過去針對住宅開發設計的客研系統運用到商業地產開發及運營中，以便詳細了解城市的商業布局、客群、人口消費習慣。

　　這在過去多個已開業的項目中都有所體現。以2016年開業的北京大興天街為例，龍湖在客群調研中發現，周邊覆蓋了125萬人口，其中包含四類核心客群，共同點是家庭化消費需求旺盛。因此，大興天街把兒童業態的比例提升到16.5%，引入3300平方米的奇樂兒萌獸主題樂園、悠游堂、瑞思學科英語、帕皮科技學院等品牌，打造了北京南城最全的早教中心。

　　上海虹橋天街同樣如此。項目負責人李偉表示，龍湖對大虹橋周邊客群做了非常深入的調研，發現有相當多的商務客群在陸續入住。另外，大概有30萬的居住客群聚集在周邊五公里范圍內。

　　“經過調研發現，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這些居住客群缺少家庭消費的地方，周末他們寧愿開車去七寶等很遠的地方。”李楠補充說。

　　在此基礎上，虹橋天街的體驗式業態不同于其他城市的天街項目：引進采用全球首款、上海首個六原色（6P）激光光源數字電影放映機的幸福藍海國際影城；可定制3D打印禮品、品嘗3D打印美食和體驗3D打印技術的樂塑3D打印體驗中心；不同于傳統美食集市，集齊餐飲、潮牌、創意書店、花鋪、手工集市等多種業態的城市集市等創新體驗品牌，全力打造不囿于尋常的創新體驗空間。

　　此外，虹橋天街還有近6000平方米永輝Bravo生活超市、近5000平方米兒童娛樂培訓空間，未來還將有iKart純意大利整車進口全電動卡丁車館、SPAREX水之霸韓式汗蒸館等休閑業態。目前，龍湖虹橋天街招商率達95%。

　　值得一提的是，虹橋天街還引進了龍湖正在探索的創新業務——聯合辦公空間。吳亞軍曾在2016半年業績發布會上透露，年內計劃進入長租公寓和聯合辦公兩個新領域：“可能會在3年以內，做到300處長租公寓，20個聯合辦公空間項目，目前已經開始運作，布局主要是在一線和二線城市的核心地段。”上海首家一展空間將于12月下旬在虹橋天街內亮相。

　　除了虹橋天街，龍湖未來會在上海布局更多的天街項目。上海龍湖商業總經理金偉透露，到2017年12月寶山天街將開業，另外在閔行區顓橋、馬橋等區域會陸續推出天街系列商業項目。

　　李楠強調，華東是龍湖商業重要的發展區域，明年即將開業的5個項目有三個位于華東地區，上海則是重中之重，未來上海可能有7家甚至10家天街項目，“我一點也不擔心過多，隨著城市發展，城市圈擴大，實際上商場還是有很多機會。”

　　利潤增長點

　　上海虹橋天街是龍湖集團的第20個商業項目。按照規劃，到2017年底，龍湖集團開業商場將達到25個左右，開業總面積增至近250萬平方米。

　　快速發展背后，是清晰的商業戰略：龍湖每年以集團年銷售回款約10%用作商業投資，每年開業新商場3個左右，并以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節點重點布局。李楠透露，軟裝設計家居產業鏈，下一步已確定的新進城市是武漢、天津和蘇州。

　　很顯然，龍湖希冀商業板塊成長為利潤增長極。近年來其商業的收入表現也符合期望，2016年預計完成租金收入20億元，2017年大概在25億至30億之間，到2020年，寶億萊家居飾品，集團的目標租金收益是50億元。

　　商業板塊已然成了龍湖內部增長最快的一大業務。其2016年半年報顯示，上半年物業投資收入8.8億元，增長了34%；投資物業資產規模達到了468億元，按成本計的投資物業資產金額為267億元，增值了200億元以上，增值率75%。

　　龍湖地產CEO邵明曉曾表示，龍湖開發運營商業地產抓住了至少三個關鍵要點：一是資金成本必須保持在6%以下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，所以龍湖一直致力于降低資金成本、拉長賬期；二是要擁有很強的運營團隊，“龍湖商業擁有一支超過十年運營經驗的團隊，運營數據上出租率也保持在高位水平，租金增長、客流、投資回報也非常健康”；另一個關鍵因素是，龍湖商業基本上布局在已經圈定的高能級一線城市和領先的二線城市的相對核心地段，基本上是地鐵上蓋投資物業。