一個時代的挽歌 房企合縱聯橫眾生相

　　不同類型的企業，必然面對不同的企業命門。

　　這是房企重組、聯合、并購頻發的一年。

　　當房地產增速不可避免地出現下滑之際，房地產企業的合縱連橫正在成為“新常態”。在這一出浪潮中，央企、地方國企、民營房企為整個行業呈現出截然不同的樣本。

　　央企大重組：改革深水區實踐

　　在國企改革浪潮中，央企在房地產領域的整合早已成為整個行業關注的焦點。

　　此前，國務院辦公廳發布了《關于推動中央企業結構調整與重組的指導意見》，在推動中央企業結構調整與重組主要目標上，要求“資源配置更趨合理”。通過兼并重組、創新合作、淘汰落后產能、化解過剩產能、處置低效無效資產等途徑，形成國有資本有進有退、合理流動的機制。21家被國資委允許從事房地產主業的央企在今年的表現也異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購，軟裝設計家居產業鏈，包括中建、保利、中航、五礦、中冶、中房等。

　　今年3月，中海地產和中信股份雙雙發布公告稱，中海全面收購中信旗下中信地產和中信泰富的住宅物業組合，交易對價預計為310億元。中海地產獲得中信布局于25城、總建筑面積2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權+資產”的交易形式，向中信配發10%的股份及轉讓價值約61.5億元的資產。

　　2010年至今，中海地產已進行了三次并購整合，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，通過三次并購直接獲得超過3700萬平方米的土地儲備，為其規模持續增長和維持利潤之王的地位打下了基礎。今年9月21日，在“2016中國房地產企業品牌價值測評成果發布會”上，中海地產再次榮膺2016中國房地產開發企業品牌價值排行榜冠軍寶座。

　　實際上，為了快速壯大自身規模，為了在改革浪潮中掌握住更多的話語權，寶億萊家居飾品，一家又一家央企已經自去年下半年以來不斷導演著瘋狂圈地的傳奇，在一線及部分二三線熱點城市制造了大批“地王”。

　　地產國企：并購好標的

　　中華企業的重組正在成為上海國企混改的最新樣本。

　　11月23日，中華企業公告重大資產重組方案，擬向控股股東上海地產集團發行股份及支付現金，購買其持有的完成集團內業務整合后的中星集團100%股權，寶億萊家居飾品，交易對價185.22億元。與此同時，中華企業向華潤商業、平安不動產、平安磐海匯富、中遠海運資產、合享投資 、金投基金以發行股份的方式募資。其中，

　　華潤置地以每股5.23元認購中華企業13.98億股新股，占其全面擴大后股本20.9%，總認購價73.15億人民幣。重組完成之后，華潤置地將成為中華企業的二股東。

　　據悉，中華企業2014年度除稅后虧損44萬元，2015年度除稅后虧損280萬元，截至9月底，今年9個月除稅后盈利52萬元。此次，中華企業擬透過資產重組，向其控股股東上海地產收購上海中星的全部股權，上海地產集團則將金豐易居100%股權、馨逸置業 100%股權、富源濱江53%股權、富鳴濱江100%股權、申江怡德100%股權、環江投資100%股權分別從金豐投資、地產住保、申江集團注入中星集團。上述公司涉及上海市核心區域多個地理位置優越、市場前景良好的綜合房地產開發項目。待這些黃金地塊順利注入中華企業之后，必將令后者的盈利能力和估值得到大大改善。作為第二大股東的華潤置地，也將坐享其成，從而進一步拓寬中國房地產業務開發及投資的平臺。

　　高盛發表研報顯示，華潤置地入股中華企業逾20%股權，對公司的影響有限。該行維持華潤置地買入評級，目標價25.7元。該行續稱，中華企業資產包括189萬平方米土地儲備，主要位于長三角地區，但相對華潤置地土儲規模較少，該行認為只是進一步確認行業整合。

　　民營房企：激進商幫壓力山大

　　近年來，在央企、地方國企的改革大背景下，民營企業的表現可圈可點，尤其是部分較為激進的房企，更是通過各種收并購方式，不斷壯大自身規模，應對行業困局。

　　一直以來，“高杠桿+高周轉”都是那些表現激進的房企的“拿手戲”，通過可持續的高周轉，整體軟裝寶億萊家居飾品，他們快速拿地、快速開發、快速銷售、快速回款，締造了一個又一個樓市傳奇。對于他們來說，拿地后一年內實現銷售已是順理成章。

　　日前，“并購王”孫宏斌就明確對媒體表示，房地產行業的趨勢是集中度越來越高。“現在前100名房企的市場占有率是40%多，相信5到10年后會集中到70%多，前十名的占有率會到達20-30%。未來并購是趨勢，小公司將不斷被大公司收購。”

　　然而，隨著政府不斷出臺調控政策，房企融資渠道緊縮，房地產市場開始趨冷，部分習慣于“高杠桿+高周轉”的民營企業恐將承受較大壓力，如何降低成本、提高競爭力、規避風險已經成為重中之重。

　　據悉，國土資源部等多部位已經向熱點城市部署研究防止“地王”頻現、防范地價異常的應對措施，通過這些措施以有效防止“地王”的產生。同時也明確提出，今后土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現。從明年土地市場看，“地王”將不再出現，尤其是之前拿下“地王”的房企更應提前未雨綢繆。