解讀800頁招股書：萬達是房地產公司嗎？

萬達是房地產公司嗎？

得到的答案一般是肯定的，但是王健林并不這么看，他在多個場合表示萬達不是房地產開發商，而是全新生活方式服務平臺的提供商。

而他的這一理念，在萬達商業地產9月16日長達800頁的招股書中也得到體現，在這份招股書中萬達講述了兩個故事，一個是過去，寶億萊家居飾品，一個是未來。

過去的故事是這樣的：作為內地最大的商業地產公司，萬達1988年起家于中國東北的沿海城市大連，彼時中國剛剛開啟改革開放十年，隨后的25年中，中國開啟大規模的市場經濟建設，房地產日益成為重要的經濟支柱產業，當中國成為全球第二大經濟體時，萬達伴隨中國奇跡一起成長，成為中國最大的商業地產公司，軟裝設計家居產業鏈，它的物業銷售額僅次于排名第一的房地產公司萬科。

一系列的數字和排名可以證明萬達在地產開發上取得的驕人成績。

萬達商業地產是全球最大、唯一全國布局的商業地產公司，已經在內地112個城市擁有159座萬達廣場；萬達商業地產是全球最大的豪華酒店業主，擁有超過60間5星級酒店；萬達商業地產旗下購物中心的總和將達到168個；包括在建面積，萬達商業地產持有物業總面積達到2950萬平米，遠超全球第二的美國西蒙公司，后者持有面積是萬達的三分之二；萬達商業地產的總資產5040億元，2014年上半年凈利潤49.17億元，預期全年凈利潤不少于199.33億元。

另外，萬達商業地產的母公司萬達集團擁有全國最大的電影院線——萬達院線、全國最大的KTV——大歌星，萬達商業地產在全球攻城略地，收購了英國的游艇公司，美國的AMC，洛杉磯的地標建筑，萬達讓世界見證了中國經濟的發展成果。

在過去的故事中，萬達開創了以售養租的發展模式，即通過預售等方式銷售住宅、商業寫字樓等方式快速回籠資金，通過回收資金建設購物中心等平臺項目，進而形成城市新的生活中心，按照這一模式，可以保證萬達在全國可以有20多個項目同時建設，也造成了萬達對這一模式的依賴，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，時至今日，萬達的物業銷售仍占總收入的70%以上，而租金收入只占到22.3%。

但當時間經過25年的跨度，中國的經濟已經今非昔比，全球第二大經濟體已經不再僅僅靠投資來驅動經濟的增長，新的國家領導層更強調經濟健康可持續的發展，使中國成為一個創新的國家，進而促進產業和消費升級轉型。房地產業經過十多年的迅猛發展，亦到了轉型的關鍵時期；互聯網的大潮勢不可擋，萬達已經開始迫不及待的擁抱這一未來產業，打造自己的電商公司。

于是，萬達開始講述未來的故事，寶億萊家居飾品，這個故事并不是憑空而來，而是早就孕育在第一個故事之中，不同的是現在它要加快成長的速度，這是關于萬達未來的故事。

新的故事時這樣的：在中國城鎮化迅速推薦和打造產業和銷售升級的今天，萬達要成為王健林所說的中國消費者全新生活方式服務平臺的提供商。

萬達愿意講述這一故事有它的底氣，因為過去的故事已經為講述未來的故事奠定了堅實的基礎，在過去的故事中，萬達通過遍布全國的萬達廣場、院線、酒店、文化旅游等業務，可以每年為12億人次提供服務，涵蓋中國的全部階層和年齡段的消費者，萬達已成為國內最大的線下消費平臺。保守估計到2020年，每年到萬達的消費者將超過50億人次，屆時萬達將成為全球最大的線下消費平臺。

萬達要講好這一故事，僅僅靠線下顯然不夠。8月29日，萬達出資50億元與另外兩家中國互聯網巨頭騰訊、百度共同打造的O2O平臺——萬達電商，萬達、百度、騰訊將在打通賬號與會員體系、打造支付與互聯網金融產品、建立通用積分聯盟、大數據融合、Wi-Fi共享、產品整合、流量引入等方面進行深度合作。三方將聯手打造線上、線下一體化的賬號及會員體系，探索創新性互聯網金融產品；建立國內最大的通用積分聯盟及平臺；同時，萬達、百度、騰訊三方還將建立大數據聯盟，實現優勢資源大數據融合，寶億萊家居飾品，共同打造線上線下一體化的用戶體驗。

按照規劃，萬達電商今年將在全國開業的107個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地的電商服務，實現對萬達消費終端的全面覆蓋；今年試運行期間，萬達電商會員將超過4000萬，明年將超過1億。萬達電商上線后，將與萬達金融板塊合作，推出一系列互聯網創新金融服務。還將推出萬達會員權益積分及多賬戶管理“一卡通”、統一積分聯盟、互聯網眾籌投資業務等新平臺、新業務、新服務。

如果這一平臺打造成功，萬達將會實現線上線下業務的全線打通，基于萬達商業地產之上的萬達電商，將會成為中國最具影響力的O2O企業，反過來將帶動萬達整個線下業務的持續發展。

這是一個看起來無限美好的故事，能否講好這個故事要靠萬達對自身資源的整合，是否愿意相信這個故事則需要資本市場的檢驗，香港資本市場會告訴我們最后的答案。（李默/文）