超低土地成本揭露萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)高利潤(rùn)緣由

　　聚焦·萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市

　　編者按：在阿里集團(tuán)剛剛創(chuàng)出美國(guó)股市融資額紀(jì)錄之后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)又打算在中國(guó)香港股市刷新一個(gè)紀(jì)錄。日前，王健林旗下的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)向聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)，寶億萊家居飾品，按照目前這個(gè)趨勢(shì)，王健林、林寧、王思聰這三口之家將接棒馬云，成為年底前的頭條大熱門(mén)。

　　距離終止A股IPO后僅僅兩個(gè)多月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便攜O2O概念火速將上市地轉(zhuǎn)移到了中國(guó)香港。9月16日晚，講著“新故事”的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)香港聯(lián)交所預(yù)披露了招股書(shū)，正式開(kāi)啟了赴港上市之路。若按發(fā)行10%公眾股、募資額60億美元上限看，上市時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)市值最高可達(dá)600億美元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門(mén)人王健林也將重新成為中國(guó)內(nèi)地首富。

　　而在錯(cuò)過(guò)阿里巴巴后，聯(lián)交所對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也相當(dāng)期待，如果一切順利，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的這艘旗艦最早可于今年年底之前在中國(guó)香港掛牌上市，并成為中國(guó)香港市場(chǎng)有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

　　同時(shí)，王健林對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)板塊本次赴港IPO也是憋足了一股勁，其在7月份全集團(tuán)的年中工作會(huì)議上表示，“今年的目標(biāo)是力爭(zhēng)推1家—2家主要公司上市。”而其中最重要的公司便是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)香港

　　作為國(guó)內(nèi)唯一一家尚未登陸資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)大鱷，萬(wàn)達(dá)對(duì)于上市也是十分渴望。早在2009年，寶億萊家居飾品，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)板塊的A股上市計(jì)劃。不過(guò)，隨著證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)再融資的限制，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)始終未能完成A股IPO。今年7月1日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等32家企業(yè)因未按規(guī)則要求報(bào)送預(yù)先披露材料，且申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料超過(guò)有效期達(dá)三個(gè)月，被終止審查。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)融資的審批仍有限制，且面對(duì)700多家排隊(duì)上市的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)有些看不到登陸A股的曙光，再加上萬(wàn)達(dá)院線也在沖刺A股IPO，證監(jiān)會(huì)很難在短期內(nèi)讓兩家公司同時(shí)過(guò)審，最終萬(wàn)達(dá)主動(dòng)放棄了商業(yè)地產(chǎn)板塊在A股上市進(jìn)程。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)當(dāng)時(shí)表示，今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑。

　　而兩個(gè)月后萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)便開(kāi)啟赴港上市之旅，實(shí)際上也表明了萬(wàn)達(dá)在終止A股IPO前便已找好了退路。

　　此外，今年8月份，萬(wàn)達(dá)此前在港收購(gòu)的殼公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(00169.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，擬將公司更名為“萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司”。更名后，其業(yè)務(wù)定位將作為以后萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)境外開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)。而這無(wú)疑是在為本次萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市清除障礙，避免投資者將兩者混淆。

　　對(duì)于本次萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市的前景，業(yè)內(nèi)普遍看好，并認(rèn)為這將是中國(guó)香港近段時(shí)間最大的一單IPO。不過(guò)，也有投行表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次集資主要用于在二、三線城市建設(shè)大型商業(yè)項(xiàng)目，而根據(jù)目前市場(chǎng)表現(xiàn)，現(xiàn)階段的投資者并不看好此類(lèi)項(xiàng)目。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次上市集資金額的90%將用于建設(shè)二、三線城市的10個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括廣元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱哈南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　但多數(shù)機(jī)構(gòu)仍認(rèn)為，作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，投資者將會(huì)積極參與到萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的本次發(fā)行中。在去年11月份和今年1月份，萬(wàn)達(dá)兩次通過(guò)境外子公司發(fā)行小筆債券，為今后上市公司融資進(jìn)行預(yù)演，兩次發(fā)債分別獲得4.6倍和6倍超額認(rèn)購(gòu)。

　　殷實(shí)的“家底”

　　實(shí)際上，寶億萊家居飾品，想要獲得機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可，上市公司必然要在招股書(shū)中把“肌肉”亮好。

　　而根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長(zhǎng)期投資的物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售物業(yè)以及開(kāi)發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)。而這三大板塊恰好是目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬(wàn)達(dá)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

　　同時(shí)，截至2014年6月30日，寶億萊家居飾品，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在內(nèi)地112個(gè)城市擁有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，168個(gè)購(gòu)物中心，102家酒店，其中5星級(jí)酒店超過(guò)60家，擁有項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到9350萬(wàn)平方米。公司總資產(chǎn)規(guī)模5040億元，超過(guò)了同期萬(wàn)科的5018億元。

　　2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售總額為1264億元，僅次于萬(wàn)科與綠地集團(tuán)，位列全國(guó)第三。而根據(jù)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和未來(lái)物業(yè)發(fā)展計(jì)劃，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)方面表示，將能夠與2015年底前實(shí)現(xiàn)擁有總建筑面積2500萬(wàn)平方米的已完工物業(yè)組合(包括已完工投資物業(yè)和酒店)。為了實(shí)現(xiàn)成為全球持有面積最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)表示“將通過(guò)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)、擴(kuò)大國(guó)際布局、提升資產(chǎn)管理能力等策略來(lái)拓展其業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)”。