21城進(jìn)入存量時代 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍存“藍(lán)海”

本報記者 張敏 北京報道

“2015年全國存量房成交量已經(jīng)占了新房、新建商品房成交量約40%，全國21個城市存量房的成交面積已經(jīng)超過了新建商品房。”在近日“2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會”上，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長杜鵑表示。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，近年來，整體軟裝寶億萊家居飾品，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)飛速發(fā)展。盡管該行業(yè)已經(jīng)誕生少數(shù)巨頭公司，但分析人士指出，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，仍然存在“藍(lán)海”。其中，在產(chǎn)權(quán)保險、按揭服務(wù)、資金監(jiān)管等方面，市場仍有大量空間。

待監(jiān)管的行業(yè)

杜鵑在上述會議上表示，近年來，隨著房地產(chǎn)市場從增量為主，轉(zhuǎn)為存量為主，以及一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)的開展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促成交易規(guī)模不斷增長，比例不斷提高。

據(jù)估算，2015年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)促成的交易額已經(jīng)超過了5萬億，一線城市通過經(jīng)紀(jì)行業(yè)促成交易比例已經(jīng)超過80%。

根據(jù)銷冠科技發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀報告》，2013年，房地產(chǎn)代理收入增幅一度達(dá)到30%的歷史水平。2014年后雖然受到房地產(chǎn)市場銷量下滑的影響，房地產(chǎn)代理收入增長率下滑較大，但是2015年受益于良好的房地產(chǎn)市場形勢，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)業(yè)務(wù)量大幅上漲。該機構(gòu)估計，2015年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)共實現(xiàn)傭金收入約960億元。

與之相應(yīng)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也有明顯增長。據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，截至2015年底，擁有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者共54033人，其中登記人數(shù)30725人。

銷冠網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的上述報告還顯示，該行業(yè)的從業(yè)者以男性為主，年齡多在30歲以下。69.1%的經(jīng)紀(jì)人平均月薪在3000至1萬元之間，從全國范圍來看，高于一般市民。但經(jīng)紀(jì)人的工作時間較長，僅有14%的經(jīng)紀(jì)人每天工作時間在8小時以內(nèi)，87.4%的經(jīng)紀(jì)人每周休息時間少于一天。

但如此大體量的行業(yè)，仍然存在各種問題。杜鵑指出，主要體現(xiàn)在：行業(yè)交易信息披露不真實、不完整，產(chǎn)權(quán)調(diào)查不及時不準(zhǔn)確，交易資金監(jiān)管不到位、不規(guī)范。同時，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)違規(guī)提供首付貸，進(jìn)行場外配資，少數(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺推行眾籌購房，違規(guī)集資放大市場風(fēng)險。

今年5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議提出培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。為經(jīng)紀(jì)行業(yè)提出了新的方向。6月，寶億萊家居飾品，住建部在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專項整治工作，并通報了7起房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)典型案例。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，未來三年，整個行業(yè)的規(guī)則將會在探討基礎(chǔ)之上更加開放和市場化，且更加有規(guī)則，一旦這樣，中國存量市場才真正起步。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，有關(guān)部門和企業(yè)正在呼吁對房地產(chǎn)租賃、二手房買賣等進(jìn)行立法，從而更好地進(jìn)行規(guī)范。近期監(jiān)管層也可能率先出臺相關(guān)的規(guī)章制度。

資管“藍(lán)海”

按照銷冠網(wǎng)絡(luò)的分類，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的業(yè)務(wù)主要分為新房服務(wù)業(yè)務(wù)（與新房服務(wù)相關(guān)的代理銷售業(yè)務(wù)、電子商務(wù)業(yè)務(wù)以及金融服務(wù)）和后地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房屋租賃服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)）。

根據(jù)國泰君安的預(yù)測，如果房地產(chǎn)銷售額平均每年保持10%的增長速度，到2020年，一手房代理市場的規(guī)模預(yù)計能夠達(dá)到800億。現(xiàn)在中國代理市場規(guī)模為360億，距離800億的市場規(guī)模還有較大空間。

以二手房經(jīng)紀(jì)以及租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為核心的后地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，市場規(guī)模可達(dá)到千億級。其中，租賃經(jīng)紀(jì)市場的傭金業(yè)務(wù)規(guī)模約在300-500億，二手房傭金規(guī)模約在900-1400億，市場容量很大，前景樂觀。

據(jù)了解，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，以新房代理為主的世聯(lián)行已經(jīng)在2009年實現(xiàn)上市。中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)正在謀求上市的過程中。我愛我家、麥田等企業(yè)也受到外部資金的青睞。多家機構(gòu)預(yù)測，未來該行業(yè)將會吸納更多的資本進(jìn)入。

鏈家控股董事長左暉在“2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會”上表示，過去兩年時間，粗略估計有超過250億人民幣進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，并推動該行業(yè)的快速進(jìn)步。

左暉還表示，從2010年到2015年，全國房地產(chǎn)交易額增長100%。其中，二手房交易額由1萬億增長到4萬億。預(yù)計到2020年，二手房市場可達(dá)到6萬億的規(guī)模。

他還認(rèn)為，除了做一手房和二手房代理以外，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)而言，還可以在資管領(lǐng)域有所作為。“今天中國大概150萬億到200萬億存量資產(chǎn)，我們中國存量資產(chǎn)規(guī)模超過美國人資產(chǎn)規(guī)模。”基于此的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，具有較大的發(fā)展空間。

陳勁松持有類似的觀點，他認(rèn)為，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)存量領(lǐng)域已經(jīng)迎來“大風(fēng)口”，未來在產(chǎn)權(quán)保險、按揭服務(wù)、信用評級、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)金融領(lǐng)域大有可為。雖然目前金融領(lǐng)域的準(zhǔn)入門檻較高，但逐步開放將是大趨勢。

具體而言，他認(rèn)為，如果租賃被作為解決房地產(chǎn)庫存的重要渠道，REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）市場必須要發(fā)展起來。與此同時，資產(chǎn)證券化也應(yīng)當(dāng)逐步放開，從而更好地助力資產(chǎn)管理領(lǐng)域。一旦這些政策門檻放開，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的更多細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒀杆侔l(fā)展。