房地產周刊:中央經濟工作會議定調,全面抑制炒房需求

上周(2016/12/12-2016/12/18)樓市成交同環比繼續下滑,重點城市12月累計日均成交同比下降20%,長三角熱門城市領跌,調控政策與高基數效應繼續顯現。今年中央經濟工作會議對于房地產行業的定調已由去年的“化解房地產庫存”全面轉向為“促進房地產市場平穩健康發展”,目標是“既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落”。在一二線房價經歷去年“大起”之后,會議明確提出投資投機性“炒房”需求而非正常“住房”需求是樓市泡沫根源,因而我們預計短期內見效較快的各地限購限貸政策仍將延續,投資投機需求或被大幅擠出,但也不可避免錯殺部分改善性需求,17年上半年成交在高基數下大幅下降仍是大概率事件。從長遠的角度來看,會議提出:“綜合運用多種手段建立符合國情、適應市場規律長效機制”。首先,會議明確信貸嚴格限制流向投資投機性購房,而貨幣政策保持穩健中性,未來流動性邊際寬松對樓市刺激的空間有限。其次,會議重點提出根據人口流動情況分配建設用地指標,熱門城市合理增加住宅用地供應,或有效緩解目前一二線樓市庫存供不應求的狀態,真正從市場規律的角度達到平抑房價波動的目的。整體來看,此次會議意圖通過底層制度的設計整體利好樓市長遠發展,但短期內,地產板塊仍將面積險資舉牌受限、再融資受限和銷量下滑等多重壓力,我們維持年度策略中對于明年板塊行情先抑后揚走勢的判斷,維持中性評級。建議挖掘結構性機會,主要推薦:1)資源型龍頭房企:招商蛇口、華僑城、保利地產、金融街等;2)定增價倒掛:上實發展、榮盛發展、新湖中寶等;3)優質轉型:嘉寶集團、華業資本、迪馬股份、天保基建等。

支撐評級的要點

板塊行情:上周SW房地產指數下跌2.86%,滬深300指數下跌4.23%,相對收益為1.37%,板塊表現強于大市,在28個板塊排名中排第11位。

個股表現方面,SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為:中華企業、渝開發、中南建設、臥龍地產、洲際油氣。

政策新聞:中央政治局會議指出加快研究建立房地產長效機制;成都擬全面監管存量房交易資金要求中介不得代收管;海南省繼續落實“兩個暫停”中部4市縣嚴控房地產開發;河北懷來縣啟動樓市調控,非本縣戶籍居民限購1套房;珠海新政擁有兩套及以上住房暫停發放公積金貸款;財政部、水利部:水利資金不得用于征地移民等支出;濟南增建設用地335平方公里基準地價擬提至6245元/平。

行業數據:上周40個重點城市新房合計成交553萬平米,環比下降15%;12月截至上周累計日均成交86萬平米,環比11上月上升0.2%,較去年12月下降23.3%。其中,一、二、三線城市上周成交面積分別環比變化:-23.7%、-10.5%、-15.6%,北上廣深環比變化分別為:-11.4%、-28.4%、-33.5%、-13.4%。14個重點城市住宅3個月移動平均去化月數為4.8個月,環比上升0.03個月。前周100個重點城市土地合計成交規劃建筑面積1597萬平米,環比下降25.2%;年初至今累計成交8.68億平米,同比下降5.5%。