央企再現大重組 中海地產310億收購中信住宅業務

繼招商系地產大重組之后，又有兩家央企間的地產業務整合拉開了序幕。

3月14日，中海地產(00688.HK)發布公告稱，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，將以人民幣310億元的總價收購中信股份(00267.HK)旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務，總建筑面積約2400萬平方米。

中海地產將主要通過向中信方面增發股份、同時轉讓小部分資產支付交易對價。交易完成后，中信將持有中海地產10%股權，成為中海地產的第二大股東。

《第一財經日報》記者按照此次增發價格測算，中海地產在完成交易后的市值將達2973億港元(合約人民幣2500億元)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。

但萬科A股股價在“萬寶之爭”中大幅大漲，復牌之后極有可能補跌。這意味著，中海地產有望成為中國市值最大的地產“巨無霸”。

央企再現大重組

在完成了母公司中國建筑(601668.SH)的地產業務整合之后，中海地產又馬不停滴將目標瞄準了另一家央企——中信股份。

兩家央企資產重組的消息在3月11日傳開，到3月14日，雙方先后發布公告坐實了此事。

根據公告，中海地產將收購中信股份重組之后的絕大部分住宅業務，這些項目分布于中國內地25個城市，其土地儲備總面積約2400萬平方米，項目主要位于環渤海、長三角、珠三角及其他地區，大部分項目位于一線及二線城市。

此次交易的總價為人民幣310億元，中海地產將通過定向增發和出售資產來支付，一是向中信增發10.96億股新股，價格27.13港元/股，合約297.24億港元；二是向中信轉讓部分物業，寶億萊家居飾品，償付人民幣61.49億元(73.56億港元)。

中海地產內部人士向《第一財經日報》記者透露，中海可能將旗下商業地產的一小部分出售給中信。

截止到2015年底，中海地產的商業物業在建面積逾600萬平方米，已經運營的面積約170萬平方米，其中大部分為寫字樓，另有3家酒店，分別位于深圳、珠海、澳門；3家已開業的購物中心，分別位于濟南、南京、沈陽，以及1家在建的購物中心，位于佛山。

交易完成之后，中信將持有中海地產10%股權，成為其第二大股東，僅次于中國海外集團的51%。中信將在中海地產的董事會享有一名非執行董事的席位。

對于中海地產來說，通過發行新股及轉讓部分資產的方式，一次性獲得中信股份旗下具規模的房地產開發業務，而不動用公司現金資源，更能提升其在一二線城市的土地儲備。

此次收購中信獲得土地儲備，相當于中海地產總土地儲備的一半。截至2015年6月底，中海地產的土地儲備為4409萬平方米。

而中信股份也借此完成對旗下地產業務的整合。作為大型央企，中信股份業務橫跨金融、能源、制造、房地產等多個領域，2014年剛剛完成整體上市。其中，房地產業務主要有中信地產和中信泰富兩個平臺。但在中信的整體業務中，地產板塊占比很小。2015年上半年，其房地產及基礎設施業僅占中信股份總收入的4%。

中信股份副董事長兼總經理王炯先生表示：“這是我們地產整合的一個重要舉措。相信中海地產能使這部分的資產實現價值最大化，同時我們也可以參與這家國內房地產龍頭企業的發展。”

中信方面稱，此次交易將使中信能更專注發展商業地產，尤其是大型綜合項目的開發。

叫板萬科

接連的幾次大并購之后，中海地產今后的規模或將直追萬科。

雖然是賺錢能力最強的房企，軟裝設計家居產業鏈，中海地產目前的規模與萬科仍有一定差距。2015年，中海地產實現銷售額約1806億港元(合約人民幣1515億元)，在全國房企中排名第五。而萬科在2015年實現的銷售額創下了行業新高，達人民幣2614億元。這意味著，中海地產與萬科之間的年銷售規模差距超過1000億元。

中海地產此番收購的中信地產資源多數位于一二線城市，其中環渤海地區占比31%，長江三角洲地區占比9%，珠江三角洲地區占比42%，其他地區占比18%。

“至于具體城市分布，相信很快就會有一份詳細的交易結構協議。”上述中海地產內部人士向《第一財經日報》記者透露。

評級機構標準普爾表示，此次交易涉及的土地儲備相當一部分項目位于一二線城市、以及部分項目能夠在2016年進入可銷售狀態，能夠有助于中海地產維持增長動能。

單從市值來看，一旦完成交易，中海地產的市值將幾乎與萬科持平。按照中海地產計劃以價格27.13港元/股向中信增發10.96億股新股、占擴大后總股本的10%來計算，中海地產增發后的市值將達2973億港元(合約人民幣2500億元)，與萬科市值僅相差不到人民幣200億元。

中海地產方面稱，未來公司仍將通過審慎的決策與判斷發掘行業內具有吸引力的整合機會，持續鞏固并提升公司的行業領先地位。

事實上，當前中國房地產正處于分化整合時期，行業并購態勢愈加明顯。標準普爾預計這種態勢將持續數年。

不過，兩大央企整合也將面臨不少難題，比如人事變動和組織架構。此前，中海地產與中建地產涉及338億元的內部整合，就耗費了近兩年時間，背后伴隨著諸多人事紛爭、組織架構變革等問題。此次要跨越兩家央企，整合難度或許要高于內部重組。