千億房企轉型系列：以不變應萬變的中海地產

中海表面上是轉型最不明顯的千億房企，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這里說的是大中海的概念，包括中海地產（00688.HK，主要發展一二線中高端項目）、中海宏洋（(00081.HK，主攻三四線）、中建國際（主要是基建和保障房項目）。但實際上中海在過去幾年不知不覺中已經開始大轉型，一方面中建地產已經全部納 入中海地產，另一方面城市住宅、保障房、一級開發以及港澳地區開發業務都起來了，不知不覺中已經把運作平臺搭建完成。

從自身角度來講，中海可能是2014年千億企業中少數仍能保持一定利潤率的企業，寶億萊家居飾品，這還得歸功于他的投資策略、融資成本以及摳到極致的成本控制。當然中海在千 億企業年增長率是最慢的，近三年復合增長率約為17%。穩字當先，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，貌似損失了發展速度，但又確保了中海能夠做的相對從容。

從目前情況來看，中海表現相對出色的還是主營方向——一二線城市的住宅開發，但是在其他板塊的業務發展中則有形而無質。

首先，保障房本身就決定了其不賺錢，如果沒有政府回購，未來市場風險仍然較大，當然作為央企，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中海需要承擔一些社會責任。

其次，三四線是風險集聚之地，這塊業務可能只能走個流量，要通過它的發展來尋找新的增長點是比較困難的。

第三，寶億萊家居飾品，中海的一級開發主要集中在四五線城市，如果還是沿用之前的模式——投入成本進行土地整理之后通過土地轉讓或自己二級開發來獲取利潤，目前來看這個時代 已經過去了，一方面規模房企對四五線城市的興趣日漸下降，在那里做二級開發，由于供求關系本身的原因，也只能做一波客戶，小幾十萬方的開發就能消耗完當地 的主要客戶群體，而相對較低的房價，又使得項目無論從規模還是利潤上都不能給企業帶來實質性的貢獻。

第四，海外項目發展方面，僅在港澳有一些項目，而且也越來越邊緣化，要拓展新的海外城市和項目也不具備實質性的優勢。

最后，中海的內部架構也在進行調整，和所有的國有企業一樣，一朝天子一朝臣，換了主要領導之后，自然要調整結構。2014年中海基本完成結構方面的調整，還是比較順暢的，但是也付出了一定的代價，不少中海人流向了其他房企。

我對中海的轉型建議，還是要繼續穩字當先，繼續利用自身的投資優勢、融資能力和成本控制能力在主流一二線城市繼續拓展。大家都有飯吃，中海肯定有飯吃，大家 沒飯吃，中海也餓不死，甚至可能還有飯吃。所以有的時候以不變應萬變，反而是最好的策略。讓大家去轉，轉成功了，中海再立馬跟進，不用自己急著折騰。至于 中海的其他戰線，我建議還是要收縮，特別是一級開發、三四線甚至四五線的業務，對所謂新型城鎮化的發展不要抱有太大的期望。