招商地產能否修正定位失誤？

　　招商地產(000024，SZ)最近一年股價漲幅接近200%，遠高于萬科(000002，SZ)同期81%的漲幅，可見資本市場對于招商系地產業務整合前景充滿期待。

　　招商地產此前發布的公告顯示，招商局集團正在籌劃地產板塊的整合事項，且該重大事項屬于“重大資產重組涉及無先例事項”情形。由于招商地產是招商局集團地產業務的旗艦企業和唯一上市公司，業界預期招商局會將旗下優質土地儲備注入招商地產。

　　在大股東的支持下，寶億萊家居飾品，一度因戰略定位失誤而掉隊的招商地產，能否重振雄風回到房企第一梯隊？

　　招商地產要做大

　　資料顯示，招商地產母公司蛇口工業區、招商局集團的土地儲備主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。這其中，蛇口占地面積約11平方公里，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，近年來蛇口啟動舊改，基本都由招商地產包攬。

　　近年來，蛇口工業區一直持續將資產注入招商地產，注入方式包括定向增發、現金出售。其中，蛇口工業區曾于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優質土地注入招商地產，包括海上世界多個商住地塊、文化藝術中心等。但截至目前，蛇口工業區還有大量住宅、商業用地仍待注入。

　　根據《21世紀經濟報道》報道，知情人士透露，在本次重大資產重組完成后，招商地產將取得招商局蛇口工業區在海上世界片區的所有住宅地塊，獲得該區域商業項目的控股權，消除了兩者未來同業競爭的可能性。

　　除了蛇口工業區外，更受關注的是已經劃入廣東自貿區的深圳前海。由于歷史原因，前海有4.8平方公里的土地劃給了招商局、中集集團和西部物流三大企業，其中招商局大約擁有3.9平方公里。但由于這些地塊的土地屬性均為工業土地，招商局需要與地方政府協商更改土地用途，因此業界預計前海地塊不會在此次重大資產重組中注入招商地產，但該資產注入也只是時間問題。

　　中銀國際房地產分析師田世欣向《每日經濟新聞》記者表示，目前招商地產的市值僅為823億元，與招商局集團另外兩大板塊交通運輸及金融相去甚遠。自去年7月李建紅任招商局集團董事長以來，力促做大地產板塊，真正形成三大業務板塊鼎立態勢，在此次停牌重組后，招商地產有望成為手握最大規模深圳黃金地段土地儲備的大型房企。

　　有望實現輕資產化

　　曾經的“招保萬金”，均處于國內房企的第一梯隊。但近年來招商地產發展后勁不足，逐漸被萬科與保利拋離第一陣營。

　　數據顯示，2009年招商地產的銷售金額為205億元，約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。2014年末，招商地產的銷售金額為510億元，僅為萬科、保利同年銷售金額的23%與37%，且被碧桂園、龍湖地產、融創中國等后起之秀超越。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，過去數年異軍突起的房企，無不采用“高杠桿、高周轉”的發展模式，但招商地產卻傾向于謹慎，凈負債率基本保持在30%左右，較低的財務杠桿導致公司錯失了很多擴張良機。

　　在拿地層面上，截至2013年末，招商地產土地儲備僅為1300萬平方米，不僅遠低于同處第二梯隊的世茂房地產、華潤置地、富力地產、融創中國等房企，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，甚至不如一些第三、四梯隊的房企，因此難以支撐連續高速增長。

　　朱一鳴指出，由于招商地產缺乏產品線標準化建設，導致公司周轉速度較慢，加上公司市場布局不夠均衡，且高端產品占比較高，堅持高溢價策略導致其甚少根據市場變化調整價格策略，也是公司規模日漸被萬科等龍頭房企拉大差距的重要原因。

　　如今，隨著招商局將深圳蛇口工業區、前海的土地陸續注入，招商地產在土地儲備上的短板有望大幅改善。易居中國執行總裁丁祖昱認為，在現今市場環境下，單純通過做大市場躋身第一梯隊已經非常困難。要突破瓶頸、跨上臺階，只有采用超常規的并購重組發展模式，依靠招商局的強大背景與資源，招商地產將擁有其他房企無法復制的優勢。

　　此外，隨著招商系板塊各企業資源逐步打通，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，招商地產有望獲得強有力的集團產業協同支撐。尤其在金融層面，招商局集團旗下擁有招商銀行、招商證券、招商局資本等國內知名的金融機構，招商地產本身也具有境內外兩大上市融資平臺，寶億萊家居飾品，目前擁有這種立體金融體系支撐的房企在國內屈指可數。

　　“招商地產可以依托集團資源和境外融資平臺在國內外開展低息債券融資，也可以獲得招商銀行的巨額授信，開發出來的持有經營性物業甚至可獲得直接股權投資，或經由招商證券做成證券化理財產品，進而讓重資產的商業模式實現輕資產化”，朱一鳴認為，隨著此前一些錯誤的戰略部署逐步被糾正，依托大股東資源，公司有望進入新一輪高速擴張期，并強勢回歸第一梯隊。