寶億萊軟裝轉型時代，一個地產人對營銷的一些思考

隨著房地產下半場的到來，眾房企們紛紛轉型尋找新的突破口。在地產的黃金十年，那些被房企們玩兒的風生水起的營銷招式，面臨白銀時代嚴重同質化的市場，開家居生活館，過去依靠一個產品的小創新點，概念的包裝，渠道的鋪開，就能建立起自己的市場差異。

而如今，在轉型期，營銷標準化動作的完成已成為標配而非殺手锏。在互聯網+橫行的時代，營銷是否還能從根本上解決銷售的問題呢？對于地產營銷的認知是不是也需要“轉型”呢？

地產發展的黃金期，營銷仿佛是萬能的

市 場營銷，這一西方的舶來品適用于一切市場經濟的商業行為。它解決從市場需求到產品研發、終端銷售這一系列過程中商品與消費者之間供給與需求的關系。從是否 存在市場需求，到提供何種產品滿足市場需求，通過何種渠道尋找潛在客戶，再到如何包裝商品、定價，讓客戶買單，市場營銷貫穿始終。

那么，在商品房剛剛出現，房地產供應少、需求小的那個年代，營銷的滲透還比較弱，也并不熟悉營銷為何物。少有的一些項目通過一些簡單的營銷招式，一招發力，效果甚好。

隨著房地產發展進入黃金期，面對市場產品的日趨同質化，供應量的激增，地產營銷也進入全盛發展的階段，可謂營銷大肆其道的黃金十年。在住宅市場量價爆發的時期，在房企拿到一塊土地之后，各種推廣戰就開始打響。但從整個定位-召集-轉化的整體開發流程來看，營銷的用武之地也主要集中在客戶召集、客戶轉化的環節。

對于這個以量為特征的市場階段，營銷對于房地產市場而言，這個階段，它的核心價值在于解決同質化市場中產品的去化問題。不論前期開發的哪個環節出了問題，做的不到位，仿佛都能從營銷上找到解決的出路，完成最終的去化目標。通過產品的概念包裝，渠道整合，合理定價，完成快速去化，回籠資金的任務。

這些年，那些滾熟于心的營銷套路

在粗放型增長的黃金發展階段，寶億萊家居飾品軟裝生活館，是以“量”論英雄的時代。隨著市場“量”的激增，產品日趨同質化，快速去化為是這個階段房企的核心目標。營銷的一切出發點都落位在促進銷售，營銷需要完成的主要任務即挖掘客戶的潛在需求，為產品匹配準客戶。

因此，我們看到，針對不同類型的產品，不同開發模式，房企不同的營銷套路。

利誘，利誘，還是利誘

不管你買不買房，相信都聽過房地產市場“金九銀十”“黃金周巨惠”的吆喝聲，大量的項目集中節點入市放量，通過短期限時促銷完成開盤或清盤。

以 高周轉、快去化開發模式著稱的恒大是玩兒利誘型營銷的土豪，“簡單粗暴”而收效顯著。我們可以看到，不論恒大哪個城市的哪個項目，除了關鍵詞之外，對外推 廣的八大核心賣點基本一致。恒大以這種高度統一、千篇一律的出街形象，一方面節約了時間和人力成本，另一方面有利于客戶的快速識別。

同時，以“打折”聞名的恒大，似乎每一個節點都是清倉的節奏，開盤必有折，節假日特惠，限時折上折等。雖然在逼格上輸了一階，但極度刺激客戶神經的高折扣利誘，對于逼定，快節奏去化，恒大也是玩兒的輕車熟路。

豪宅就是要賣逼格

剛需類的現金流產品可以通過利誘的方式解決去化的問題，見效直接。而走高端路線的豪宅產品的客戶則需要你用項目、產品與他們之間的共性來圈定。說白了就是我不差錢，你的逼格夠不夠高，夠不夠匹配我的身份、圈子以及我對生活的品質需求。

比如，提到星河灣，客戶的認知即細節、品質，只做豪宅，能夠匹配高端客戶的需求。

龍湖以精致園林花園在別墅產品中突圍，以浪漫、情調的元素建立女性客戶對產品的偏好。

在建立客戶認同產品屬性的基礎之上，項目再結合一些節點性的利誘，順利完成最終的銷售目標,保證利潤和速度的平衡。

高溢價，只能玩兒品牌、玩兒信念。

對于那些有些文藝情節、有想法的中堅分子，打折和玩兒概念顯然不是高招。

玩兒理想，玩兒概念，地產界萬科堪稱第一。萬科是地產界最早嘗試做品牌，寶億萊家居生活館，做客戶維系，做服務的房企。通過產品品質的打造提升萬科品牌的溢價能力，通過萬客會維系粉絲對品牌的忠誠度。雖然不能達到蘋果與粉絲信念般的高度一致性，但萬科仍在這一方面邁出了很大一步。

同時，萬科的營銷較為靠近研發端，領先行業的敏銳嗅覺讓萬科在產品細節的創新和打造上，相比純粹在概念，定價在玩兒花樣的營銷套路，更能夠提高項目和品牌的溢價能力。

轉型期，營銷失靈了嗎？

當走過黃金時代，房地產發展進入增速放緩的下半場。開發的成本提高，產品進入愈發嚴重的同質化階段，除了地段的差異之外，我們很難在產品的價格、概念包裝上開辟差異化的路線，在做完營銷的系列標準動作之后，發現收效不再。

為什么呢？

過去這些年，地產營銷在客戶召集、客戶轉化的環節，幾乎用上了所有能利用的渠道，為了最終的目標，幾乎是無所不用其極。隨著大量的項目激增，產品的創新能極快的被復制，營銷的概念，渠道，活動策略等等，幾乎是換湯不換藥的被用于各類項目，同質化的產品，同質化的營銷手段。

這個市場還有什么差異化的地方嗎？客戶對于營銷的手段自然不再買單。

于是，我們看到，在互聯網+的春風拂過之后，一些房企也開始嘗試通過新的思維撬動沉重的地產。

互聯網思維下，房企的一些新嘗試

自由筑屋：類似小米的訂單化造房

馮侖說，自由筑屋的理想是人人都能做開發商，把自由交給業主。

乘著互聯網+的東風，萬通的馮侖搭起了用互聯網思維改造房地產的“自由筑屋”�；�于客戶定制搭建虛擬開發商平臺，自由筑屋類似小米分類型的定單化生產模式，以線上平臺為依托，讓用戶提前參與目標產品的設計互動和選擇，達成一定的數量，再進行群體性的訂單化生產。

基于互聯網本身的開放性，在目標地塊和目標產品相對明確的情況下，這種方式可以充分實現細分人群的聚集，完成更加多樣、更加社群化、個性化的群體定制產品。這種訂單的方式，解決了靠近銷售端的客戶來源和去化問題。

同時，客戶對產品的設計和選擇過程，既增加了產品自身與客戶屬性的關聯，又會強化客戶對產品的個性化特質的認同感，這樣生產出來的產品，對于客戶而言就是最好的產品。并且，通過中間環節的集約，能具備更合理的價格優勢。

蔡女神的eLab：通過大數據匹配個性化需求

營銷女神蔡雪梅離職創業的選擇倒是和馮侖志趣相投，7月，寶億萊軟裝設計，蔡雪梅對外發布的自己的創業計劃，eLab——中國首個生活方式預制開發平臺，打造中國首個基于C2B邏輯的地產移動互聯平臺，想借助互聯網、大數據等技術顛覆中國房地產過去十幾年來的開發邏輯。