寶億萊軟裝歌斐資產殷哲：未來地產基金投資方向為“存量+運營”

　　人民網10月23日北京電（徐倩）在歌斐資產資產管理總量800億元的大籃子里，房地產基金占據了三分之一，開家居飾品店，目前的存量規模已經達到300億元。

　　歌斐資產地產合伙人譚文虹認為，地產房地產基金是資產配置中不可缺少的一項：“從整個投資板塊來講，房地產一直是非常重要的板塊之一。在國外，房地產已經進入白銀時代，即便是城鎮化早已結束的歐美，主流的結構投資中房地產相關的金融產品依然占了三成左右的投資份額。”

　　對于房地產基金未來的投資方向，歌斐資產董事長兼CEO殷哲在接受人民網記者的采訪時表示：“未來的投資的關鍵詞是‘存量’和‘運營’，具體來講，未來的投資重點將是：存量資產的改造運營機會、運營公司的股權投資機會、新房市場的調整機會。”

　　存量市場：一線城市二手房蘊藏機遇

　　歌斐資產認為，考量中國的房地產市場，有兩個重要的指標：新房和存量。雖然房地產市場在轉型，但并不意味著新房市場完全沒機會。某些城市只要有人口新增流入，哪怕是三四線城市，依然有新房市場的機會。

　　另外，二手房交易市場的機會也很大。尤其是一些大城市，像北京和上海這樣的特大城市，過去幾年的二手房交易額已經超越了一手房的交易額。這也意味著有更多不同的投資機會，誕生了像房多多、搜房、鏈家這些活躍的新型業態出現，以及我們對更多的具有運營能力團隊的期待。二手房通過重新的裝修定位和優質的管理，開家居生活館，就能夠有更高的租金回報和地產升值。

　　譚文虹向記者透露：“以前，我們其實都是做新房的生意，2013年新增的成交量是8萬億，2014年是7萬億不到，今年上半年大概是3萬億左右，新房市場仍然會有大量的交易存在，但是從投資者的角度，空間就不像以前這么高了。但是反過來在北京、上海這種地區二手房存量交易已經超過新房的交易，尤其是在上海、北京，市中心越來越少的新增的土地，所以更多的是資產盤活，更多是老舊的樓，通過重新的改建、定位，招商招租的運營。”

　　白銀時代：“輕資產+專業運營”

　　如果說，過去“黃金年代”占主導地位的是開發商，那么，房地產“白銀年代”將會是房地產的相關服務商開始漸漸地在舞臺上占據主導地位。

　　殷哲認為：“進入白銀年代，開一家家居飾品店要多少錢>，核心能力逐漸變成對物業真正的理解和定位，如何高效、低成本、精準定位，真正把資產改造和運營好，從而產生穩定的租金。資產的增值不是靠交易，而是靠租金收入的提升，租金收入越高，開家居生活館，資產就越可以獲得比較高的估值。所以白銀時代的特征是‘輕資產+專業運營’，這就是為什么歌斐越來越關注運營能力強的公司。”

　　針對于此判斷，歌斐資產的地產基金更傾向于挖掘運營公司的股權投資機會，尤其是房地產行業產業鏈上的新興的地產創新型公司。

　　今年以來，歌斐資產房地產基金已經參與投資優+公寓、房多多等創新型地產公司，更值得注意的是，歌斐資產將旗下收購的第一個商業地產項目歌斐中心與原萬科集團高級副總裁毛大慶與多位知名企業家聯合創始的優客工場進行合作，開家居生活館，計劃打造滬上最高端的優客中心。

　　譚文虹認為：“地產行業的新勢力正是這些跨界資源的整合者，市場前瞻的破局者以及在細分領域尤其是房地產大鏈條里的專業創新者，而這也是歌斐資產的地產基金關注的方向。”

    原標題：歌斐資產殷哲：未來地產基金投資方向為“存量+運營”

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