2021年下半年以來，樓市有較大下行壓力，關注網絡上樓市信息的人也會發現，許多媒體發出房價在下降的消息，比如通過網絡，我們可以知道全國已經有21個城市發布了限跌令了，有的是約談降價的房企，不得惡意降價，有的是要求售價不得低于預售證的85%，比如沈陽、昆明、鄂州、張家口、永州等城市，房價出現下跌之后，開發商降價幅度較大，受到了當地房管局的限制。

當我們到售樓處實地查看后，卻發現價格沒有明顯下跌，這到底是怎么回事呢？

一個原因，樓市分化加劇。

我們發現，發布限跌令的城市大部分是三四線城市，這類城市部分區域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意愿也比較強烈，這類城市房價本來就不高，在這些城市就算大幅度降價，對于一些在全國布局的城房企來說，損失也不是很大。

隨著樓市交易量的縮減，部分缺乏人口和產業支撐的三四線城市購房需求衰減，尤其是遠離市中心的樓盤，基本是在透支未來的配套去銷售房子。這類城市房價的泡沫比較大，存在下跌的空間。相反一些位于一二線城市較好地段商業和教育資源較好的地方，這類房子基本不存在貶值的可能。

第2個原因，部分媒體夸大宣傳。

這20年房價的確漲多跌少，相比房價上漲的消息，房價下跌的消息更能引起人的注意，而且許多剛需者也希望房價迎來下跌，這樣買房更容易。

在樓市調控從嚴和房地產金融收緊的背景之下，部分負債壓力較大的房企開始降價促銷，這是順應市場需求的舉措，但是個別城市和個別樓盤降價的消息經常被一些媒體反復報道，購房者只知其一不知其二，誤以為全國的房價要撐不住了，這其實是片面的看法。2021年9月70個城市新建商品住宅的價格環比下跌0.08%，跌幅是很小的，所以大家一定要有自己的判斷，不要聽風就是雨，只有打聽到樓盤的合同成交價，才能知道價格到底是漲是跌。

第3個原因，房產銷售夸大宣傳。

我身邊也有準備買房的朋友，他在網上打聽到某個樓盤降價的消息之后很是心動，于是跑到售樓部去打聽，沒想到房產銷售宣傳的85折基本上是滯銷的房子，比如戶型差，樓層差，樓棟的位置差，周邊有不利因素等眾多缺陷的這類房子。如果不大幅度促銷，這類房子基本上很難賣出去，所以部分銷售也刻意渲染樓盤降價的消息，吸引買房人前來。

實際上這類房子在申請預售證的時候，價格就比正常的房子價格要低，所以為了將這類房子盡快賣出去，房產銷售會把這種房子包裝成一口價和特價房。而且有的樓盤所謂的降價實際上是偷換概念，把樓盤平均價格成了“起價”，這對購房者又形成了誤導。

第4個原因，購房者消息滯后。

許多買房者有買漲不買跌的心理，所以就算房價下跌一些，聰明的開發商也不會選擇高調降價，但是開發商可以在小范圍內宣傳降價房源，這樣一方面能夠將房子盡快賣出去，實現現金的回籠，另一方面也能安撫前期購房者的情緒。當樓市需求缺少支撐之后，不排除有一些負債率比較高的房企生存壓力比較大，降價促銷也是無奈之舉。

但是之前有一些高價的房源已經賣出去了，如果這個時候大范圍宣布房價下跌，可能會有前期業主來鬧事。所以有些樓盤會選擇聯系之前的客戶二次到訪，促成銷售。當開發商的債務壓力緩解了之后，房價又會恢復。所以如果你想買房，建議你多聯系幾個房產中介，他們和許多樓盤都有合作，可以第一時間知道樓盤的降價促銷消息。