樣板房樓盤別墅酒店會所裝飾找寶億萊軟裝房地產新常態下凸顯三大變化

　　近半年多時間內，我國房地產市場再一次走到“十字路口”：過往的“狂飆突進”告一段落，多領域“數據拐點”開始出現。接受記者采訪的多方人士指出，隨著中國經濟步入新常態，房地產市場走勢、政府調控方式以及開發商購房者的心態，也都發生了相應的變化。房地產業有望進入降速運行、提質增效的新階段。

　　市場的“臉”在變：

　　行業增速創下10年最低

　　數據顯示，2014年下半年起，盡管個別地區的樓盤仍有上漲動能，但行業整體高速增長的時期已經“告一段落”。2014年，全國房地產開發投資完成額為95036億元，同比增長10.5％，同比增速創過去十年最低水平；商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7％，降幅同樣創過去十年最低水平。

　　此外，去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6％。回顧以往數據，自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現不斷上升態勢，僅2008年和2014年出現下降。據中信建投證券房地產行業首席分析師蘇雪晶、易 居中國執行總裁丁祖昱等分析人士判斷，房地產行業增速趨于平緩，且這一趨勢不可逆轉。甚至有業內人士預測，“就算全面取消限購，房地產也難像5年前那樣瘋狂。”

　　這個結論主要是基于兩點原因：一是國內需求結構發生變化。據民生證券研究院宏觀經濟研究員朱振鑫測算，目前中國20－29歲人口占比約為17％，而未來十年這個數字可能降至10％左右，適婚人口比例的下降，將導致住房需求的減少。此外，目前中國的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國的67平方米，寶億萊軟裝配飾，但已接近大部分發達國家，遠高于一些新興市場。比如，英國是35.4平方米，日本是36.6平方米，韓國是26平方米。香港地區則僅為15平方米；二是市場供求關系發生變化。北京市房地產業協會秘書長陳志說，很多房地產商樂于將市場需求定義為“剛性需求”，這在當前房價水平下已經發生了變化。以北京等一線城市為例，確實有很多需要改善居住條件的家庭，但沒有支付能力的居多；還有很多年輕人選擇了租房來代替買房。這些都表明，住房需求不見得一定是“剛性需求”，開發商蓋的房子也不一定總能賣得出去。

　　政府的“手”在變：

　　減少直接干預，發揮市場功能

　　行政主導的房地產調控政策持續多年，一些以“抑制改善型需求”、“短期內控制房價”為目的的做法屢遭市場質疑。從2014年下半年起，這一情況有了實質性的改變。目前，寶億萊軟裝配飾，除北上廣深等一線城市外，絕大多數地區均已取消或放寬限購政策。記者在一些重點城市看到，隨著限購政策的逐步退出，房價卻未見明顯大幅上漲。

　　去年10月，天津取消限購政策，最終全年新建商品房平均交易價格10679元／平方米，同比增長1.4％；在山東省濟南市，去年7月取消的限購政策也沒有對房價產生大的影響，全年新建商品房銷售均價8135.74元／平方米，同比增長5.59％。

　　在全聯房地產商會創會會長聶梅生、中國房地產協會秘書長馮俊等業內人士看來，目前房地產市場的主要矛盾是結構上的供求不匹配，“去干預化”或“去行政化”，寶億萊軟裝配飾，就是允許房地產市場自行調整，是要發揮市場在資源配置中的決定性作用。

　　“政府要做的，是取消一些不再合理的干預，要敢于給市場自身一個表現的機會。‘調控’這個詞可以退出歷史舞臺了，改為‘改革’或‘調整’可能更為恰當。”一些業內人士表示。

　　記者看到，近段時間以刺激住房消費為目標的新一輪改革相繼在各地出現。如各地銀行二套房貸首付比例調整為40％，個人轉讓住房營業稅免征年限由5年變2年。這些改革措施的一個共同點，是政府專注于提升百姓住房消費能力，允許市場自發調節。

　　業內呼吁，原來房地產調控政策不支持改善性住房。現在既然全面建設小康社會，老百姓的幸福感也來源于住房條件的改善，家居飾品加盟，政府就必須實打實地提高百姓住房消費能力，減少稅費和利息負擔。據我國樓市現階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業人群調整為改善型人群是非常必要的。

　　供需的“眼”在變：

　　不再“緊盯”政策，以“我”為主

　　記者過去幾年調研房地產市場時，一大感受是無論開發商、購房者還是專家學者，采訪對象三句話不離“調控”。“國五條”、“國十條”都是大家展望市場走勢的根據。而今年的一個不同現象，是各方對政策的關注少了，紛紛打起了自己的“小算盤”。

　　接受記者采訪的一些開發商表示，嚴峻的市場考驗正在到來。一方面，是房地產行業利潤率向社會平均利潤率回歸。另一方面，市場競爭加劇，部分實力弱的開發企業將面臨市場淘汰的風險。

　　天津一位在房地產市場摸爬滾打二十余年的公司高管告訴記者，“研究政策不如研究市場。企業拿地就能賺錢的時代已經過去，現在想賣房子，就要推出高附加值的產品。比如我們花大價錢引進一種空氣循環系統，保證樓內恒溫恒濕。雖然增加了成本，但可以在銷售過程中增加優勢。不僅是我們，其他開發商也都拿出來自己的看家本領，都在提高品質上下功夫。”萬科集團原高級副總裁毛大慶也坦言，“把房子做精才是更重要的事情。”

　　學者分析，過去我國房地產市場是典型的政策市、貨幣市，非理性投資是房價快速上漲的一個重要原因。但隨著近年來房地產相關制度的完善，房產稅立法進程的加快，住房價格漲幅回落、甚至出現絕對下降，家居飾品加盟，百姓住房消費理念也發生了轉變，這將成為房地產市場健康發展的關鍵因素。