寶億萊軟裝配飾生活館碧桂園：出大馬記

　　記者 吳娓婷 開盤一個(gè)月，碧桂園馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目金海灣銷售超過(guò)6000套，銷售額91億元人民幣。

　　這不僅是罕見的單體項(xiàng)目銷售額，還超過(guò)了新山全市一年的銷售額。

　　在政治、經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境與中國(guó)截然不同的馬來(lái)西亞，碧桂園整體上復(fù)制了國(guó)內(nèi)的快速打法。

　　碧桂園馬來(lái)西亞區(qū)域總裁阮家聲說(shuō)：“我們唯一的優(yōu)勢(shì)是率先進(jìn)駐，這一點(diǎn)對(duì)我來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常足夠。”

　　阮家聲解釋說(shuō)，因?yàn)檎加新氏忍ぷ泷R來(lái)西亞、特別是柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)的先機(jī)，當(dāng)?shù)卣�府十分重視�?a href="http://m.yxjyxx.com/adv/index.html">寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，碧桂園因此享有更多便利。而且，先到者比別人多了一年時(shí)間積累政府關(guān)系和市場(chǎng)口碑，足以讓企業(yè)立足下去。

　　據(jù)透露，碧桂園在新山和吉隆坡即將再添項(xiàng)目，而澳大利亞區(qū)域公司亦在四個(gè)城市物色地塊，其中“悉尼肯定有一個(gè)項(xiàng)目”。

　　

　　初到大馬

　　阮家聲35歲，個(gè)子不高，雙眼大而有神。他的西裝衣襟上別著一枚藍(lán)色勛章，那是柔佛州現(xiàn)任蘇丹為嘉獎(jiǎng)有突出貢獻(xiàn)的外籍公民而授予的榮譽(yù)。

　　阮家聲畢業(yè)后就在碧桂園工作，一直跟隨集團(tuán)執(zhí)行董事宋軍，負(fù)責(zé)廣（廣州）清（清遠(yuǎn)）區(qū)域項(xiàng)目。曾操盤華南碧桂園等項(xiàng)目，從業(yè)經(jīng)歷11年。

　　碧桂園是國(guó)內(nèi)最早一批赴海外投資的開發(fā)商，早在2009年，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)就透露在臺(tái)灣等地物色海外項(xiàng)目。在阮家聲前往馬來(lái)西亞之前一年，楊國(guó)強(qiáng)就與遠(yuǎn)東發(fā)展主席邱達(dá)昌旗下的大馬置地（Mayland）訂立協(xié)議，建立合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd，碧桂園占55%股權(quán)。合營(yíng)公司擬開發(fā)雪蘭莪州配以商業(yè)物業(yè)的住宅項(xiàng)目，目前已經(jīng)拿下雪蘭莪州兩個(gè)項(xiàng)目。

　　派阮家聲到馬來(lái)西亞是決心開拓這里的市場(chǎng)，并且“要做自己的項(xiàng)目”。楊國(guó)強(qiáng)為此找阮家聲談了五次，才最終說(shuō)服他前往。

　　初到大馬，吉隆坡兩個(gè)項(xiàng)目緩慢的進(jìn)展先給阮家聲上了一課。

　　首先是土地權(quán)屬問(wèn)題。兩個(gè)項(xiàng)目地塊屬于私人所有，涉及大量的討價(jià)還價(jià)。

　　其次，審批過(guò)程復(fù)雜漫長(zhǎng)。接近碧桂園的人士透露，在馬來(lái)西亞，項(xiàng)目審批必須外包給專業(yè)的顧問(wèn)公司，家居飾品加盟，甚至代表公司進(jìn)行答辯。每一個(gè)按地契劃分的地塊都要獨(dú)立申請(qǐng)，涉及不同的領(lǐng)域要向不同的政府部門申請(qǐng)。

　　“我們交了很多學(xué)費(fèi)。”阮家聲回憶。

　　在尋找新地塊方面，各個(gè)州有各自的法律條款，產(chǎn)權(quán)年限、出讓方法都不相同，阮家聲花了大量時(shí)間研究政策。

　　對(duì)阮家聲及區(qū)域公司，楊國(guó)強(qiáng)給予了充分授權(quán)。碧桂園24個(gè)區(qū)域總裁當(dāng)中，阮家聲可以直接聯(lián)系總裁莫斌，關(guān)于人員和費(fèi)用問(wèn)題的審批都有更簡(jiǎn)潔的流程。

　　在吉隆坡的一次活動(dòng)中，阮家聲遇到來(lái)自馬來(lái)西亞最南部—柔佛州新山市的企業(yè)，新的局面由此打開了。

　　認(rèn)識(shí)依斯干達(dá)

　　這家企業(yè)名叫Iskandar Waterfront Holding Sdn Bhd（依斯干達(dá)海濱控股私人有限公司，以下簡(jiǎn)稱IWH），寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，在柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)總共221707公頃土地中擁有1619公頃土地。

　　1997亞洲金融風(fēng)暴，柔佛州因企業(yè)過(guò)度發(fā)展和借貸成為重災(zāi)區(qū)。政府成立國(guó)家資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)接管銀行體系的壞賬和抵押或被接管的資產(chǎn)。不少現(xiàn)金充裕的華裔富商，向國(guó)家資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)買下資產(chǎn)，IWH董事總經(jīng)理丹斯里林剛河就是其中一位。

　　馬來(lái)西亞政府其后于2006年設(shè)立依斯干達(dá)特區(qū)，與雪蘭莪州、西部巴亨和吉打并列為國(guó)家四大特區(qū)，重振經(jīng)濟(jì)。依斯干達(dá)特區(qū)與新加坡一水之隔，涵蓋新山市在內(nèi)的五個(gè)縣市，面積是新加坡的三倍。

　　因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)，每天通過(guò)新山往返新加坡和馬來(lái)西亞的人次達(dá)16萬(wàn)。今年2月，馬來(lái)西亞總理納吉與新加坡總理李顯龍表示，兩國(guó)同意建設(shè)銜接吉隆坡至新加坡的高速鐵路計(jì)劃，將車程距離縮短至90分鐘。其中，在馬來(lái)西亞境內(nèi)，吉隆坡到新山部分由高速鐵路連接，跨國(guó)部分由新山的捷運(yùn)系統(tǒng)和新加坡兀蘭連接，該捷運(yùn)系統(tǒng)預(yù)料會(huì)在2018年投入運(yùn)作。

　　當(dāng)?shù)卣�府將依斯干達(dá)比喻成中國(guó)的“深圳-香港”，希望承接從新加坡“溢出”的人流與資金。政府為多種工業(yè)制定了優(yōu)惠政策，吸引外國(guó)投資者。

　　特區(qū)分為ABCDE五區(qū)。其中新山市作為旗艦A區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展新山新的金融區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、金海灣河濱城市、地不佬海岸以及新柔長(zhǎng)堤的周邊。IWH的土地主要分布在旗艦A區(qū)，打造面向新加坡的海濱城市。

　　不過(guò)，這些藍(lán)圖仍只是愿景。目前，新山市中心，仍有大量被遺棄和半封閉的商店，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，顯示這個(gè)城市未完全從1997年的金融風(fēng)暴中恢復(fù)。而金海灣更曾經(jīng)是一個(gè)沼澤區(qū)，通過(guò)填海拓地而來(lái)，人煙稀少。凱德置地觀察了兩年，都不敢下手。

　　林剛河在積極尋覓當(dāng)?shù)睾屯赓Y投資者，幫助海濱城成長(zhǎng)。他通過(guò)科利登資源私人公司持有IWH60%股權(quán)，而柔佛州政府則通過(guò)柔佛人民基建集團(tuán)（KPRJ），持有IWH余下的40%股權(quán)。

　　一次破冰

　　“楊（國(guó)強(qiáng)）主席在土地簽約來(lái)過(guò)（馬來(lái)西亞）一次，項(xiàng)目開盤來(lái)過(guò)一次。”阮家聲說(shuō)。據(jù)介紹，金海灣項(xiàng)目的開展主要依靠阮家聲及其團(tuán)隊(duì)的分析調(diào)研。

　　除了地理位置，較有利的一點(diǎn)是IWH已經(jīng)將分散的私人土地收儲(chǔ)或填海造地。碧桂園只需要跟IWH一個(gè)賣家談判。而且，IWH有政府背景。

　　“IWH這類企業(yè)類似于中國(guó)的"城投（城市投資集團(tuán)）"，是比較穩(wěn)妥的選擇。如果跟私人談土地買賣是非常復(fù)雜的，政府現(xiàn)在很怕引起沖突，這樣項(xiàng)目到最后可能不得不放棄。”一名知情人士說(shuō)。

　　碧桂園馬來(lái)西亞區(qū)域營(yíng)銷副總裁張中略對(duì)吉隆坡、檳城、新山、沙巴等城市做了一次調(diào)研。其中，2010年新山的房地產(chǎn)銷售額是50億元人民幣、次年達(dá)到60億元、2012年則是70億元，結(jié)論是房產(chǎn)銷售的空間大。

　　“馬來(lái)西亞這里福利這么好，是藏富于民的。”張中略說(shuō)：“本地人不是買不起，而是沒有合適的項(xiàng)目可以買。”

　　張中略還說(shuō)，當(dāng)時(shí)來(lái)自新加坡的購(gòu)買僅占20個(gè)億元人民幣，而且按照在新加坡買一套房等于在馬來(lái)西亞買一棟樓的價(jià)格，顯然馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的吸引力。

　　作為進(jìn)入依斯干達(dá)的首個(gè)外資項(xiàng)目，IWH和地方政府方面額外重視，項(xiàng)目存在更多可談判空間。

　　IWH控股方之一的KPRJ執(zhí)行副主席莫哈末·奧斯曼·賓·哈芝·尤索夫介紹，投資者的拿地方式可以是向其直接購(gòu)買、招標(biāo)或者組建合資公司，“沒有固定的規(guī)則，KPRJ對(duì)此保持開放的態(tài)度”。

　　事實(shí)上，馬來(lái)西亞對(duì)本族相當(dāng)保護(hù)，華資公司必須將30%的股權(quán)分給馬來(lái)西亞本族的企業(yè)。由具有政府背景的企業(yè)供應(yīng)土地，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，也必須通過(guò)買賣雙方結(jié)成合資公司的形式。

　　因?yàn)楸坦饒@希望獨(dú)資，經(jīng)過(guò)談判，IWH和政府方面最終決定做一次嘗試。莫哈末·奧斯曼·賓·哈芝·尤索夫?qū)��?jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“這是一次破冰。”他說(shuō)，這是放開投資的好時(shí)機(jī)。

　　對(duì)拿不拿依斯干達(dá)的土地，楊國(guó)強(qiáng)對(duì)阮家聲的指導(dǎo)是：“你自己決定。”

　　阮家聲說(shuō)他壓力非常大。“最后我問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題，如果不拿這塊地，我會(huì)不會(huì)后悔。”阮家聲說(shuō)，“答案是，一定會(huì)后悔。”

　　最終，碧桂園以383令吉/平方尺（約468萬(wàn)元/畝）的價(jià)格購(gòu)買了55英畝（約334畝）土地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士評(píng)估，當(dāng)時(shí)這一價(jià)格約買貴了兩成。據(jù)阮家聲介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資150億，貨值約200億。

　　碧桂園拿下地塊后兩個(gè)月，凱德集團(tuán)亦拍板拿地。IWH與新加坡政府旗下淡馬錫控股以及凱德集團(tuán)組成三方聯(lián)營(yíng)計(jì)劃，在金海灣A2人造島開發(fā)價(jià)值近80億令吉的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

　　

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　　作者：吳娓婷