寶億萊軟裝配飾生活館2014年花都成交量暴跌五成 配套升級新貨供應充足

1、區(qū)域整體表現

2014年樓市寒潮之下，“剛需供貨大戶”花都區(qū)成交嚴重受挫，成交量暴跌五成。根據網易數據中心統(tǒng)計顯示，花都區(qū)2014年（統(tǒng)計時間2014.1.1-2014.12.31）新建商品房住宅共網簽成交8067套，環(huán)比跌約51%；成交均價9836元/平，環(huán)比漲7%。昔日的成交熱門花都區(qū)跌出前三甲，排名全市第四。

花都區(qū)2014年樓市整體表現“前熱后冷”、年末回暖成交“翹尾”。由于區(qū)域幾乎有6個月的成交數量在600套之下，成交量較為低迷，因此同比有較大的跌幅。正因為市場消化速度緩慢，存量持續(xù)高企。截止至2014年12月底，家居軟裝體驗館>，寶億萊家居飾品，花都區(qū)的存量達22876套，未售面積2982040㎡，名列廣州第二名，僅次于番禺區(qū)。

2.價格走勢

從花都區(qū)2014年樓市全年成交走勢看，整體呈現成交量“前熱后冷”年末翹尾行情，寶億萊軟裝配飾，成交均價“前高后穩(wěn)”。上半年主要得益于地鐵九號線動工建設的利好以及花都樓市傳出“粵港澳自貿區(qū)或即將獲批”的消息，當中花都白云空港區(qū)域有望入選，寶億萊家居生活館，憑著區(qū)域相對的“洼地價格”優(yōu)勢之下，吸引不少剛需買家置業(yè)。

隨后樓市寒潮來襲，廣州多個近郊區(qū)域降價促銷，相比之下有更多低價剛需產品可選，并且地理位置比花都更有優(yōu)勢，導致花都區(qū)成交量持續(xù)多個月在低位徘徊。年末在930房貸新政、央行降息等政策利好之下，廣州樓市整體有所復蘇，同時在廣東自貿區(qū)獲批的消息（隨后才被證實花都并無入選），花都萬達旅游文化城即將面市等利好刺激之下，成交量猛漲，12月單月成交超過1千套，成為全年成交量的最高峰。

2014年花都區(qū)上半年的成交均價破萬，但下半年成交尚未破萬，全年整體成交均價也在萬元之下。區(qū)域全年僅有3個月的成交均價破萬，為2月、4月和5月，下半年并無單月成交均價破萬元的記錄。全年成交均價最高峰出現在2月份，成交均價10751元/平；成交均價低谷出現在8月份，均價為9368元/平。

3.供應分析

截止至2014年12月31日，花都區(qū)新房存量22876套，未售面積2982040㎡，名列全市第二名，僅次于番禺區(qū)。從每月市場存量趨勢看，2014年花都區(qū)的市場存量基本呈現上升態(tài)勢，存量持續(xù)增加。尤其是在下半年，存量一直在高位之上，樓市成交量低迷，存量消化較慢，直至年末成交量“翹尾”存量稍微有落下降，但是仍處于高位。

2014年末花都區(qū)存貨量最大的前三個樓盤分別為祈福萬景峰（資料、團購、論壇）、祈福輝煌臺（資料、團購、論壇）以及祈福都會花園（資料、團購、論壇），均為祈福集團旗下的樓盤。當中祈福萬景峰未售套數最多達2199套，未售面積為191517㎡。而祈福都會花園早已宣稱售罄，估計尚未走完網簽流程。名列第四名的為路勁悅峰，未售套數1007套。區(qū)域存貨量前五名的樓盤未售套數均在1千套或以上。

4.成交分析

2014年花都區(qū)共有86個樓盤錄得網簽記錄，當中有62個樓盤成交均價在1萬元以內，占比72%，另外還有約22%的樓盤成交均價在10001-15000元之間，以及約6%的樓盤成交在15001-20000元之間。由此可見，花都區(qū)多數樓盤的成交均價依舊在萬元之下，2014年并無樓盤成交均價超過20000元。

花都區(qū)成交量前十的樓盤中，有一半的樓盤位于花都區(qū)府板塊，并且有超過半數的樓盤均為外地品牌開發(fā)商打造的項目。當中僅有3個項目成交均價突破萬元大關，為保利花城（資料、團購、論壇）、祈福萬景峰以及路勁悅峰。

當中保利花城成為花都區(qū)2014年“雙料”（套數和成交價格）銷冠，全年網簽成交707套，成交均價為11700元/平。成交量排行第二名的為雅居樂錦城（資料、團購、論壇），成交658套，均價為9271元/平，還有第三名為祈福萬景峰，寶億萊家居飾品，成交476套，均價10526元/平。

區(qū)府板塊是目前花都區(qū)配套最為成熟的板塊，也是區(qū)域內成交均價相對較高但成交量也比較高的板塊。2014年，花都區(qū)熱門成交板塊區(qū)府板塊共網簽成交3481套，占花都區(qū)網簽量的43%，接近“半壁江山”，撐起花都區(qū)的成交量與價格。板塊全年成交均價為11018元/平，為花都區(qū)域均價的1.1倍。

區(qū)域成交量前十的樓盤中，保利花城、雅居樂錦城、祈福萬景峰、路勁悅峰以及雅寶新城均位于花都區(qū)府板塊，可見板塊內樓盤成交熱度之高。

由于產業(yè)人口的集聚，汽車城板塊是花都區(qū)的又一成交熱門板塊。根據統(tǒng)計數據顯示，汽車城板塊2014年新房網簽成交1290套，占區(qū)域成交量的16%，成交均價9589元/平，略低于區(qū)域的整體均價。

2014年汽車城板塊成交量較多的樓盤包括天馬河壹號、南華時代城、保利高爾夫郡、好美華庭以及保利悅廷，成交量均在100套以上，當中天馬河壹號成交量最多，有434套。

5.區(qū)域市場預期

盡管沒有了自貿區(qū)的利好消息，但是花都區(qū)城市中軸的建設動工、地鐵九號線動工并計劃于2016年底前開通、以及花都萬達城的強勢進駐，也給花都的區(qū)域建設注入了強心針。城市建設的利好、交通的提速，讓更多購房者能真切感受到區(qū)域往更加踏實的方向發(fā)展，對未來更加有信心。也因此，在銀行利好政策與成交利好消息的刺激與帶動之下，花都區(qū)能吸引更多購房者置業(yè)。

土地方面，繼2013年花都區(qū)拍出新華街建設北路樓面價6138.5元/平的“新地王”之后，2014年花都區(qū)僅成交一宗宅地，雖同樣位于新華街建設北路，但樓面價為5680元/平。新的一年花都區(qū)的成交均價會否突破萬元大關，目前仍為未知之數，不過配套成熟的區(qū)府板塊房價2014年已經站在萬元之上。

由于目前花都區(qū)的存量較大，展望2015年區(qū)域新盤新貨以消化存量、老盤加推為主。根據專業(yè)機構統(tǒng)計預測，2015年花都區(qū)的重點板塊新區(qū)府板塊以及汽車城板塊均有較為明顯的新貨供應，而獅嶺板塊供應量則與去年基本持平，新華老城區(qū)板塊的供應則有所減少。

另根據初步統(tǒng)計，2015年花都區(qū)預計將會有19個樓盤推新，可關注的全新盤如廣州萬達城、清水藍灣、美茵溪岸等。