地產年底收官大戲 房企瘋搶商業地塊備戰2012

   去年上半年，在住宅市場經過多輪調控的重壓下，全國土地市場持續遇冷。近日有研究機構發布數據顯示，今年1-7月，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%，土地成交溢價率也不及去年的一半，7月份土地出讓溢價率甚至創下兩年多來的最低值。
    而進入下半年，全國樓市依然持續低迷，各大房企開始競相降價出貨。繼龍湖、中海等開發商在上海掀起降價潮之后，萬科、招商、保利也在多個城市展開行動，紛紛下調項目價格。與此同時，土地市場撲朔迷離，不少開發商在第三季度試探性抄底買地，但10月以來土地市場再次陷入低迷。
    業內人士認為，土地市場經過一年調整，價格逐步觸底，底價成交現象在一線城市表現尤為突出。目前土地市場供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發商之間的博弈將愈演愈烈。預計明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應可能放量，如果信貸政策未有松動，土地價格可能繼續走低。
    流拍發生在土地市場的概率逐漸上升
    11月2日，山東省濟南市出讓11宗土地，只有2宗土地以底價成交。龍湖地產棄拍的9宗地塊位于長清大學科技園片區，包括4宗商業金融業用地和5宗居住用地。此前，濟南于10月28日出讓的13宗共45公頃土地，也是以底價成交。據了解，從8月份以來，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，濟南一共成交34宗土地，其中大多數都是以底價成交。
    11月3日，成都國土局拍賣5幅地塊，合計出讓面積5943萬平方米，約504.22畝，但最后3宗地以底價成交，2宗流拍。據統計，雖然四季度成都土地市場供應充足，但近期已經多次出現流拍。10月26日的4宗地因報名人數不足而全面流拍。
    相比去年土地市場“地王”頻現的局面，今年再難聽到“地王”一詞，房企對拿地熱情的下降使土地流拍現象在下半年不斷出現。據專家預計，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來一段時間內土地市場或呈“以量補價”態勢。
    【土地流拍事件相關鏈接】
    土地流拍事件一：35城市土地流拍增加4倍 政府土地財政收入減少
    全國主要35個熱點城市的土地市場陷入低谷。中原地產研究機構22日提供的數據顯示，截至11月份，36個城市流標地塊合計達到117宗，環比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平米。其中，廣州流標地塊高達32宗，面積332.63萬平方米；北京2宗，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，面積30萬平方米；上海4宗，面積43.96萬平方米；南京11宗，面積132.68萬平方米；杭州3宗，面積32.2萬平方米。 
    土地流拍事件二：武漢今年最大規模土地拍賣遇冷全年市場交易低迷
    12月，本年度武漢最大規模的土地拍賣會終于在因故推遲了兩次之后如期而至，但卻在一片唏噓聲中落下帷幕，從最開始推出的30宗地，到追加5宗地塊，再到全部集體延期，再到35宗地其中16宗地爽約。12月13日，終于塵埃落定，19宗地成交總價為58億。底價成交再次成為主旋律，令人大跌眼鏡。冷靜思考下來，此次武漢土地拍賣會的冷場雖在意料之外，卻也在情理之中，進入2011年以來，國家不斷出臺房地產調控政策下，武漢土地市場也難逃幸免。 
    土地流拍事件三：土地流標、底價出讓頻現 土地財政年關迎大考
    樓市寒流已蔓延至土地市場，今年以來，土地流標、底價出讓等現象出現的十分普遍。在土地出讓金收入銳減的情況下，不少二三線城市的地方財政也變得捉襟見肘。業內人士指出，前兩年，各地方的政府上馬大量投資項目，其融資平臺所籌資金多數以土地作抵押，并以賣地收入作為今后償債的基礎。 
    土地流拍事件四：流拍頻現 土地出讓條件面臨松綁
    年底將至，各大房企面對豐盛的土地宴席頻頻“棄購”，流標和中止出讓頻現，致使各地土地市場陷入深度低迷狀態。據中原集團研究中心監測數據顯示，2011年11月的前三周，全國13個重點城市居住用地出讓流標率已達到48%，而10月還僅為23%。今年11月以來頻現的土地流標將對各地土地計劃的完成以及地方財政產生一定的影響。 
    反觀商業地塊一面，2011年的土地市場呈現明顯分化，在居住用地成交量大幅萎縮的同時，商辦用地成交表現活躍，寶億萊家居飾品，各地商辦用地出讓金同比大增。商業地產在這個樓市寒冬中表現愈發堅挺。在承擔了一部分來自住宅市場的投資需求后，各地尤其是北上廣深等一線城市的商業地產在成交量方面呈現相對穩定且逐步上升的態勢。
    尤其進入12月，先是港企紛紛伸手內地商業地產市場，搶灘拿地，后以招商地產及融創為代表的企業更是以近乎瘋狂的速度在全國拿地。
    【12月房企瘋搶商業地塊相關鏈接】
    12月七大港企一百五十億元抄底 豪賭內地商業地產
    萬科、保利等內地龍頭房企紛紛宣布減緩拿地之后，內地的土地市場頻繁曝出土地出讓流拍或底價成交的新聞。但近兩個月，一股新的力量正在逆勢而上——長實、和記黃埔、新世界、嘉里建設、恒隆、瑞安、仁恒置地，這7家手握大把現鈔的港資房企近期紛紛采取行動，抄底拿地。據不完全統計，近兩個月來，僅這7家港企就在內地土地市場上狂砸了150億元，其勢頭接近瘋狂。 
    12月16日融創聯合方興31億北京摘得朝陽商業金融用地
    雖然融創方面一再表示，與方興聯手30多億拿下北京來廣營地塊，對雙方來講都是一件非常重要的事情，該項目或將成為一個新的標桿，但資本市場似乎并不買賬。聯手拿地后，融創中國的股價應聲下跌4.43%，這在融創中國董事長孫宏斌看來是件“很荒唐”的事情，寶億萊家居飾品，他堅信，“融創在艱難時候做出艱難的決策，就是對的決策”。 
    12月20日招商地產34.1億競得武漢三地塊一宗商業用地
    招商地產12月20日晚間公告稱，公司在湖北武漢市國有建設用地掛牌出讓中，競得墨水湖南岸三地塊的土地使用權，成交總價為34.1億元。其中，墨水湖南岸A地塊出讓面積為199700平方米，容積率≤2.3，建筑面積457300平方米，土地用途為居住與商業金融業混合用地、居住用地、商業金融業用地、公共設施用地。成交總價為13.65億元。 
    12月28日招商地產通過股權收購獲取青島四宗商業用地
    12月28日，招商局地產控股股份有限公司發布《關于獲得土地使用權的公告》。公告中稱，近日招商地產以股權轉讓的方式收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51%股權，寶億萊家居飾品，使之成為控股子公司。據悉，中潤德汽車貿易有限公司擁有青島城陽區四塊土地的使用權。四地塊均位于山東省青島市城陽區流亭街道空港經濟區，總占地面積321454平方米，建筑面積共計294605平方米。土地用途均為商業金融用地，使用年限為40年。 
    今年以來地方政府的土地財政收入銳減，據國內某監測機構監測，十大重點城市的1~11月土地成交金額和面積同比縮水明顯，其中成都的土地成交金額同比下跌39%，而武漢、杭州、南京等地的土地成交金額同比降幅在三成左右，一線城市除了深圳外，北上廣的土地成交金額同比也跌幅明顯。在這種壓力下，時至年底收官，政府在土地供應上“沖一把”的動力越發明顯。隨著各地對土地供應力度的加大，多幅優質商業地塊接連低價入市，連以往多次延期或流拍的商業地塊，也調整出讓條件后重新包裝上市，力圖2012到來前出讓成功。
    除招商、融創外，泛海、凱德、海航等房企也紛紛在12月收官前出手搶地，就連商業地產的帶頭大哥萬達也在12月用19億元在南京搶下三幅地塊，并已確定將于明年用這三幅地塊開工建設三家萬達廣場。
    房企紛紛搶地原以已到價格預期
    各地政府的集中大規模供地，加上土地出讓價格的走低，為房企年底出擊拿地創造條件。同時，出于房企對明年住宅市場依然不確定的政策的預判，商業地塊儲備或可加大房企在明年市場中借商業份額補住宅份額的的投資信心，對土地價格的階段性走勢，也多認為12月將是近年來的一個低點，或者說，現在土地市場的推地價位已經到了企業預判的理想價位。
    另外，近期集中拿地的多是今年銷售業績較好，或是具有港資、國資背景的企業，這些企業的共同特征是資金優勢明顯。地塊底價的低點，加上現在的土地市場上新推的優質地塊基本沒有競爭對手，零溢價的成交進一步降低了實力企業的拿地成本。