保利、招商蛇口、旭輝…他們眼中房地產的未來3年

　　這一年，保利副總經理余英、旭輝總裁林峰、前陽光城聯席董事長陳凱、新城控股集團副總裁歐陽捷、前招商蛇口副總經理王晞等，在地產創新研習社的演講，匯集了對風云變幻的房地產市場的洞察與判斷，他們的觀點，幾乎總結了未來3年的中國房地產，包括市場、城市、土地、產品、服務、跨界&融合。與諸位分享：

　　一、市場

　　1一線房價還要大漲

　　有人說房價不會永遠上升，歐陽捷認為，這個話是錯的，全世界的大都市，不管哪個國家，倫敦、巴黎、新加坡、悉尼都是這樣。北美、澳洲都是這樣，美國房價下跌之后，經過幾輪量化寬松，房價也在上升。

　　余英認為深圳市中心的房價沒有頂。深圳是移民城市，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，大學畢業來深圳，不僅自己來，還把女朋友帶來，結婚以后把父母接來，還要把丈母娘接來，要三套房子，10年后要換房，再買一套就是四套。大學生都往北、上、廣、深跑，這些城市市中心房價不可能有頂。

　　歐陽捷認為，上海的房價目前還看不到頂，上海的房價和人均收入沒有關系。不是說這兩個數字正相關房價就合理了。拿上海的平均房價和深圳相比會高嗎？不會！租售比說明了投資回報率的低下。但是和自住沒有關系。廣州的房價已經基本見頂，深圳的房價未來會見頂，深圳房價的頂就是香港房價，上海和北京的房子10年還看不到頂。有波動也是震蕩上行，除非發生戰爭等特殊情況。

　　2分化期求規模，分化后緩增長

　　旭輝總裁林峰認為，規模不是萬能的，沒有規模卻是萬萬不能的。這個決定了你在行業內調動資源的能力。分化階段，我們要持續增長，但分化之后，會放緩增長，比如旭輝千億以后肯定會放緩增長！

　　王晞提到，客戶需求細分導致市場細分：

　　3中國不會像日本一樣崩盤

　　林峰認為不太可能，第一是中國住宅生產制造水平、人均GDP等數據與日本還有差距；第二中國政府和日本政府是不一樣的政府，日本是看不見的手，中國是看得見的手，日本換首相很頻繁，政策不穩定，中國政府10年一屆很穩定。所以中國離崩盤很遠。

　　余英認為，拿日本和中國比沒有可比性，日本彈丸小國，人都在東京，城市化已經結束了，人口負增長，日本還有很多投資渠道，不一定要買房。中國不一樣，中國是大國，相當于歐洲。

　　4中國房地產去庫存有8大軍力

　　歐陽捷認為去庫存的主力軍包括：

　　正規軍——婚姻人口購房、租房正是住房最穩定的剛性需求。

　　地方軍——城鎮低面積居住人群。

　　整編軍——城鎮租房戶轉化為購房人群。

　　保安軍——棚戶區、城中村改造購房人群。

　　游擊軍——進城租房或購房的農民工。

　　警備師——城鎮婚姻人口租房人群。

　　童子軍——單身購房或租房人群。

　　“散兵旅”——投資購房人群

　　二、城市

　　1一二線城市堅決選城市中心

　　余英提到，保利堅持重倉一線城市，因為一線城市未來升值快。三四線、農村的人如果有錢了一定會到廣州深圳來，而不是住在梅州。也許第一步可能住在梅州，但有錢了一定會擠到一線城市來，寶億萊家居飾品，因為一線城市機會多。

　　保利在廣州布局很簡單，中軸線、市中心的寫字樓用地、住宅用地堅決拿。

　　二線城市拿地同樣要選市中心，大家還是習慣住在市中心。更關鍵的一點，中國好的醫院、好的學校都在市中心，拿市中心的腹地，配套由政府做。另外是臨近大城市的片區比如東莞、中山、惠州靠近深圳的片區。

　　2三四線城市圍繞資源、交通2個核心

　　余英認為，三四線城市投資，一是拿資源稀缺的地；二是軌道交通，高鐵站點的物業投資也是值得選擇的。

　　陳凱認為，三四線城市是大有可為的，是一個1.8+3.2億的市場。價格、成本、周轉、規模，只有周轉是真正的管理核心。三四線一定要快！

　　李軍提到，綠城對全國140多個大城市有過數據的對比，發現除了特大城市以外，還存在一些小城市的機會。比如特大城市的溢出，會給周邊的一些城市帶來建設小鎮的機會。

　　歐陽捷距離蘇州，可以享受上海人口的擠出效應，特別是昆山，和以后可能通地鐵的地方。蘇州的房價會跟著上海，往上走。蘇州對土地供應的控制一直比較好，不會出現供大于求。高端產品比較多，造成普通住宅稀缺，普通住宅價格也會上漲。深耕蘇州是沒問題的。

　　三、土地

　　1跟著規劃、追政策熱點

　　余英舉例拿地要追政策熱點，在廣州熱點地塊一定有保利地產的項目，任何一項新政策的新區，政策出臺的時候趕緊賣，熱度有限，千萬不要惜售。

　　2底價拿地

　　主要有3種方式：

　　一是對于城市規劃及區域經濟發展了如指掌，在大家不看好的區位拿的地，你了解市場情況你就能底價拿地；

　　二是在市場低潮的時候拿，余英提到他經常在年前拿地，因為大家子彈打光了，一年的預算結束了，第二年的預算還沒出來，1月份掛地在廣州基本都是保利的；

　　三是聯合拿地，市場不好要找大家合作。這個城市準備投20個億，最好分5、6個項目，找人合作。

　　3舊改

　　李軍認為，核心城市基本已經沒有什么招拍掛的土地了，只能靠舊改，比如上海，政府規定以后不再有新增建設用地，只有做舊改。舊改是未來核心城市的一個趨勢。

　　四、產品

　　1產品鏈條的兩端，兩端增值最重要

　　項目定位要聽營銷的，真正能給老板賺錢的是設計和營銷。房地產拿地到物業管理四個環節里，真正能夠給房地產增值的，一個是產品的規劃設計，一個是營銷和服務。這就是整個房地產開發鏈條里面，產品鏈條的兩端，兩端增值最重要。