龍湖地產首次高調上調銷售目標至750億元

　　龍湖地產首次高調上調銷售目標至750億元

　　公司管理層稱要保住25%毛利率紅線

　　■本報記者 王麗新

　　龍湖地產昨日高調宣布上調銷售目標。8月17日，龍湖地產執行董事兼首席執行官趙軼宣布，寶億萊家居飾品，上調公司全年銷售目標，由原來的620億元上調21%至750億元。

　　8月17日，龍湖地產公布中期業績。報告期內，集團營業額183.7億元，歸屬于股東的凈利潤為37.3億元，扣除少數股東權益及評估增值等影響后的核心凈利潤為24億元，同比增長7.7%。歸屬于股東的核心凈利潤率13%。

　　趙軼表示，“我們一直判斷整個行業的毛利率會下行，但龍湖一直堅持25%到30%的市場承諾。今年上半年地產的毛利率是25.8%。未來如果市場好，我們就往25%到30%的高區靠，如果市場不好至少守住25%這根線”。

　　首次上調銷售目標

　　據《證券日報》記者了解，一直以穩健著稱的龍湖地產，甚至曾主動減緩擴張速度，如此高調宣布上調銷售目標尚屬第一次。

　　據悉，截至7月31日，龍湖地產全年累計簽約額472.7億元，已達成原定銷售目標的76%。因此，家居行業升級轉型 ，龍湖順勢而為，宣布年度銷售目標上調至750億元。龍湖全年銷售貨值約為1250億元，寶億萊家居飾品，上調后的750億元的銷售目標占總貨值的60%。公司稱，希望通過提升去化率而非堆貨的形式來提升銷售。

　　事實上，近兩年來，龍湖的銷售業績主要來自一、二線城市。2016年上半年，在龍湖的銷售結構中，96%的貢獻來自一、二線城市。分區域看，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長78.4%，再創歷史新高，其中在長三角、西部、環渤海、華南及華中區域的簽約額占比，分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。

　　從拿地策略來看，一、二線城市仍是龍湖地產重點布局區域。上半年，龍湖地產獲取16幅優質土地，總建筑面積574萬平方米，其中60.8%位于環渤海區域，29.2%位于西部地區，10%位于長三角地區。報告期內，龍湖已布局25個城市，項目獲取的區位更趨向城市中心區，單項目的開發規模也都控制在適當水平，為提升集團可售物業的周轉水平奠定良好基礎。

　　同時，集團通過合作策略、二級市場收購等方式合理控制投入與成本。上半年新增土儲平均收購成本每平方米5316元。截至2016年6月30日，集團土地儲備合計3900萬平方米，權益面積3265萬平方米。土地儲備平均成本每平方米3507元，為當期簽約單價的23.2%。

　　有接近龍湖地產人士表示，合作開發已經成為龍湖風險控制的重要方式。攤薄高價拿地風險之外，提升利潤的另一手段是低成本融資，優化債務結構。

　　融資成本降低

　　人民幣貶值之后，鑒于要規避匯兌損失，調整外匯債務比例是在港上市房企的重要策略。

　　2016年上半年，龍湖地產把握境內融資窗口期，發行81億元公司債，固定利率在3.19%-3.75%之間，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，期限在5年－10年之間，票面息率及年期屢創民營房企最優。報告期后，集團于2016年7月份發行境內人民幣公司債37億元，固定利率在3.06%-3.68%之間，期限在5年－7年之間。

　　據龍湖地產表示，公司綜合借貸成本自去年末的5.74%進一步降至5.18%，年期更延長至5.84年，達到歷史最優水平。上半年，集團綜合借貸567.7億元，凈負債率62.7%，在手現金162.8億元。此外，集團還著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期，以期降低未來的匯兌損失。目前，外幣借款占比已降至22.3%。

　　龍湖地產表示，將繼續保持穩健的財務狀況和負債率水平，優化債務結構，拓展融資渠道，進一步拉長賬期和降低成本。

　　值得關注的是，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖今年上半年投資性物業收入8.8億元，商業整體出租率96%。據記者了解，投資性物業的租金收入是龍湖地產覆蓋融資成本的現金流來源。

　　龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示，做商業地產的公司，資金成本要控制在6%以下。龍湖每年把銷售回款的10%投在投資性物業，每年投入約幾十億元。從資產負債表看，每年開發業務經營性現金流基本保持為正，投入強度一直保持相對均衡，這樣既能每年都能開出兩個至三個商場，也不會加重企業的負擔。

　　關于2020年50億元的租金目標，邵明曉稱，龍湖內部做過精算。基于現有盤面的增長速度，缺口不大。未來幾年商場還會增加，50億元租金目標問題不大。此外，龍湖集團董事長吳亞軍表示，預計在三年內，“我們希望做到300處長租公寓，20個聯合辦公項目，布局主要是一線和二線城市核心地段”。

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