萬科A搶籌休戰800億市值蒸發 機構更換估值算式

摘要：隨著萬科與深鐵聯姻的失敗、恒大表態不會入主萬科、寶能系謀求退出的傳聞，萬科股權之爭的走向逐漸清晰。然而，萬科A的股價也正在一路向下。

隨著萬科與深鐵聯姻的失敗、恒大表態不會入主萬科、寶能系謀求退出的傳聞，萬科股權之爭的走向逐漸清晰。然而，萬科A的股價也正在一路向下。

有意思的是，在萬科股權之爭、未來存在重大不確定性之時，其二級市場股價扶搖直上;而當股權之爭漸近明朗、接近尾聲之時，股價開始大幅下挫。從11月18日以來，萬科A累計跌幅達到24.70%，市值蒸發816億元。

11月18日成為萬科A股價的分水嶺。在監管層明確加強對險資監管態勢下，顯然險資給外界帶來的想象空間開始消失。

“目前時點，寶能系持股即將解鎖，恒大持股已跌破成本價，并且正值加強險資及杠桿交易監管的風口浪尖，核心股東持股面臨較大不確定性，將對短期股價產生重要影響。”招商證券趙可指出。

高盛高華分析師王逸則明確指出，萬科A的股價已經遠遠超出了通過合理的資本配置可實現的凈資產價值擴張潛力。“我們的12個月目標價人民幣16.5元所隱含的35%的下行空間，整體軟裝寶億萊家居飾品，我們重申對萬科A 的賣出評級。”王逸指出。

20日，丹陽投資首席投資官康水躍也向記者表示，萬科A仍存大幅下跌空間。“至少到17元才有止跌回升的可能。”康水躍表示。

近一月累跌24.70%

萬科股權之爭持續已有一年之久。在這場不確定的股權爭斗中，萬科A二級市場股價卻扶搖直上。從去年12月1日至今年的11月18日，萬科A累計漲幅達到了91.64%。11月18日，盤中股價曾一度達到29元/股，創造了歷史最高點。

在這場股權爭斗中，寶能系也曾出現巨額浮盈。然而，當股權之爭逐漸明朗之時，萬科A股價也開始一路下挫。從上月18日至12月20日，萬科A股價累計下跌24.70%。市值蒸發816億元，占當前總市值的36.36%。

寶能系的浮盈收益開始出現回吐。而恒大若以23.3元/股的增持成本計算，軟裝設計家居產業鏈，至12月20日，浮虧已經達到12.87%。在萬科A股價跌跌不休之下，恒大浮虧繼續，寶能或也將面臨浮虧可能。

11月18日，成為了萬科A股價的分水嶺。此前一路高昂的萬科A股價開始急轉直下。而這背后的原因與監管層對險資的態度不無關系。

12月3日，證監會主席劉士余在基金業協會第二屆第一次會員代表大會上，罕見怒斥險資的野蠻舉牌行為。隨后，保監會嚴查萬能險，并暫停前海人壽萬能險。在監管層對險資嚴格監管之下，外界對險資已開始逐漸減少了想象空間。

12月18日晚間，萬科公告將終止與深圳市地鐵集團的重組協議。恒大集團總裁夏海鈞表示，恒大無意成為萬科的控股股東。而近日市場傳聞寶能系將退出萬科股權之爭。

“減持的傳聞必然會對萬科A股價產生影響。買進來(事實或傳聞)推高股價，寶億萊家居飾品，賣出去(事實或傳聞)則壓低股價。最終怎么來的，還就會怎么回去。”康水躍表示。

康水躍向21世紀經濟報道記者表示，保險資金今后的投資風格將回歸理性，尤其是前海人壽，市場會猜測它將擇機減持萬科。而這種主流資金的動向影響散戶，在主流資金將會流出的預期下，會造成資金的出逃。

在萬科A明確與深鐵聯姻失敗后，19日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬科A下跌6.06%;20日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，再度延續下跌態勢，截至收盤，萬科A報收20.33元/股，跌幅3.65%。

而在多位機構人士看來，萬科A的下跌遠沒有結束。深圳一位私募人士評價稱，萬科A股價從多少漲上來到最后還會回到原點。

估值或會回歸合理

12月20日，記者采訪的多位人士認為，萬科A仍存在較大下跌空間。“至少在17元/股才會止跌回升的可能。”康水躍向記者表示。

王逸給出的評級則是“賣出”。“萬科A的股價已經遠遠超出了通過合理的資本配置可實現的凈資產價值擴張潛力。”王逸指出。

王逸在研究報告中明確表示，鑒于該股估值遠高于正常水平，且我們的12個月目標價人民幣16.5元所隱含的35%的下行空間，我們重申對萬科A的賣出評級。

王逸指出，萬科A當天估值遠高于2010年以來歷史區間的1個標準差，且相對于A股同業存在大幅溢價。基于2016年年底凈資產價值的12個月目標價格為16.5元/股。若如此，意味著萬科A仍將有18.84%的下跌空間。

萬科A股價的下跌不僅僅受到險資股權之爭的影響，也與地產行業發展的現狀有關。

“整個地產行業去庫存壓力都很大，而萬科在住宅地產的優勢逐漸消失，能否保持領頭羊地位則受到市場質疑。”康水躍向記者表示。

康水躍向記者明確表示，不會配置地產股，2017年將不會碰地產股。“地產已經變成了一個艱難的行業。”康水躍表示。

12月20日，盈投控股總裁助理兼投資經理盧偉也向21世紀經濟報道記者表示，預計明年房地產調控日子會很難過。“做投資會追求絕對收益，我會選擇未來行業發展空間更大的，在行業中業績增長好的。我有更好的選擇，所以我就不會選萬科。”盧偉表示。

“房地產發展的黃金時間已經過去了。房地產存在泡沫，但是這種泡沫破與否，什么時候破以及破的方式都是不可預料的。如果是我的話我不會選擇地產行業。”盧偉告訴記者。

不過，也有機構仍然看好。12月19日，國金證券給出的評級依然是增持。“公司在今年前11月實現銷售額3414億，土地拓展方面表現積極，基本面依然優秀。依然維持公司增持評價。”國金證券地產分析師胡華如指出。