千億企業系列點評之一:萬科，地產一哥地位不可撼動

萬科仍然是今天中國房地產企業的No.1，毫無爭議！

2015年，萬科完成銷售業績2615億元，將綠地、恒大剛過2000億的銷售遠遠拋在身后。近期又給2016年制定了目標，提出3000億的銷售額和300億的利潤。憑這兩項數字，萬科地產一哥的地位將更加穩固。最近三年，在市場出現大幅調整、整體容量出現天花板的大背景下，萬科不僅沒有縮小與競爭者的距離，反而再上臺階，將優勢不斷擴大，僅從這一點來看，萬科就足以令人敬佩。

萬科的銷售業績在2010年就達到1000億，用了4年在2014年達到2000億，現在僅僅兩年就將跨上3000億的臺階。在郁亮提出房地產行業進入白銀時代的背景下，萬科發展的速度卻沒有放慢，反而大步前行將第二位遠拋在身后。

從目前各方面的指標來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科還是非常健康的。業績表現來看，銷售額維持穩步增長，2015年突破2600億，同比增速為21.6%。資金壓力指標來看，萬科上半年收入負債比0.59、現金短債比1.88，短債比重28%，都處于合理區間。從利潤指標來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科核心凈利潤率8%，在7家房企中屬于中等水平，寶億萊家居飾品，但跟中海的21%相比，差距較大。銷售指標來看，比較突出的是萬科的單城市產能，達到45.87億元，排名第一，說明萬科基本在每個入駐的城市都能位居前列，運營效率較高。投資指標來看，萬科的投資銷售比最高，為0.49，可見2015年萬科補充土儲力度之大。整體而言，萬科各項指標都相對健康，不存在明顯短板。

2015年以來，房企爭相選擇發行公司債券來擴充現金儲備。萬科現金儲備充裕， 2015年并未在海外市場發債，僅在9月底發行了50億公司債，寶億萊家居飾品，利率僅3.5%。

萬科不僅業績突出，而且在千億房企當中還是屬于勇于創新的，比如地產行業最早提出互聯網思維的就是萬科。另外我們看到了很多區域公司的“戰略發布”，比如華南的“八爪魚戰略”、華東的“3+X戰略”、北京的“大北京戰略”，甚至重慶做長租公寓也包裝成“戰略”，讓大家誤以為萬科要先租后售，讓業內大大的嚇了一跳。

大家都想學習萬科的戰略，萬科先是提出了一個相對較空的“城市配套服務商”方向，后來又在15年中期業績發布會上詳細列了五大轉型方向：物業服務、物流地產、教育營地、萬科驛以及海外業務。我個人認為物業還比較靠譜，可以和開發雙輪驅動，其他四塊只能說小荷才露尖尖角，像教育、長租公寓、海外業務甚至幾乎可以忽略不計了，反而是商業這一塊比重大得多，也重要得多。

另外有一點，我之前也多次說過，萬科作為一家體系化、標準化做得最好的公司，人員明顯過剩，2015中報顯示半年已經精簡4.5%，但從人均營業收入和人均核心凈利潤來看，軟裝設計家居產業鏈，還是偏低的，所以萬科應該還有繼續瘦身的巨大空間。

最后不得不說的是，2015年下半年萬科不斷地被刷屏，主要是和寶能之間的股權之爭，這可能是萬科潛在的最大風險。萬科股權相對分散，實際控制人是職業經理人，沒有實質上的“老板”，在這種相對分散的股權架構下面，隱藏著巨大的被收購風險。事實上，寶能已經是第一大股東，持股24.26%。萬科即使聯合華潤，聯合自己的管理層，再加上所謂的“白馬騎士”安邦，也就比寶能多一點點。這種不確定因素，就像達摩克利斯之劍一樣高懸在萬科頭上，如果沒有一劑猛藥來解決這個問題，未來萬科的發展仍然在根本上存在著巨大的不可確定性。

但無論如何，萬科仍然是今天中國房地產企業的No.1，毫無爭議！

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