中海并購中信：中海難 中信殤

在中海并購中信進入實操階段的整整兩個月后，中信原有的地產項目開始重啟，但撕裂傷的疼痛感遠比想象的要強烈。

9月10日，因中海并購而擱置銷售的中信地產原有項目中信墅·云邸開盤，174套房源全部售罄，均價為5萬元/平方米。而按照中信地產的原定計劃，這一項目在今年3月的計劃銷售價格僅為3.8萬元/平米。

在天津，中海對接手過來的中信公園城和中信城市廣場也做了價格調整。“這兩個項目之前中信也在賣，不過中信城市廣場中信賣得便宜。5月份中海接手后，對價格做了一定調整。中信公園城因為是郊區盤，售價沒有太大調整。”一位來自央企的知情人士表示，這主要也是由市場決定的。

對于中海地產來說，在央企整合大背景下，一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機。

不過，中海究竟吃下的是大餐還是雞肋，仍有待時間的考驗。知情人士分析，中信地產真正好的項目基本去化完，中海收購來的中信現有項目多位于去庫存嚴重的重災區。這些項目，曾一度拖累中信地產業績增長乏力，未來會不會成為中海的包袱，也很難說。

上述知情人士透露，目前中海中信并購的后續工作仍在收尾中。“當初原定中信項目兌價310億元，中海還會拿出60多億元的商業項目并入中信平臺。但目前這一計劃仍無法兌現，又在重新算賬，而且中海具體將哪些項目并入中海也沒有明確消息。”

在業內人士看來，在經歷一番人事大清洗之后，中海對于中信項目面臨的問題除了人員的補給之外，更大的難點在于對中信項目在土地確權、定位、產品適銷等方面的突破。

中信之殤

6月30日，對于中信地產人而言，多少有些傷感。這一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地產宣告消失。

“沒想到來得這么快。原來聽說整合要持續一年，會有一年的過渡期。但6月17日，單位突然拿出一套員工去留方案，讓大家選擇，并要求6月30日前必須辦好手續。”中信地產一位離職員工告訴和訊房產。

這位員工透露，超過70%的員工選擇拿離職補償金離開，選擇留下的不到30%。而這只是項目公司層面的離職率，在集團管理層層面離職率更高，能達到90%以上離職。

一位接近中信地產的業內人士告訴和訊房產，“整合之前，中信地產一批背景硬的老員工有的調回集團，有的則調到了中信股份其他地產或金融平臺。”

“其實，員工對整體安置方案還比較滿意，大部分人能接受，包括對員工的賠償、對老員工的照顧，都高于行業標準。”上述中信地產離職員工告訴和訊房產，方案制定總體是雙向選擇，但員工如果選擇去中海，中海是不可以拒絕的。而且，去中海的員工除了可以拿到補償金外，還能拿到融合專項獎勵金。

“雖然留在中海暫時待遇會不錯，但對中信人而言，更多憂慮的是留在中海的職業前景，包括對未來工作不確定性的擔憂。”另一位中信地產前員工如是說。

“這跟中海之前與中海宏洋、中建地產的幾次并購最終以人員慘烈離開的前車之鑒有關。大家了解到的都是，中海文化強勢，被并購一方最終都是高層出走，整體軟裝寶億萊家居飾品，人才流失，即使留下來，最終1-2年內，也都走了。很多人會有職業前景的擔憂。”他告訴和訊。

一位接近中海地產的業內人士表示，寶億萊家居飾品，中海文化的確比較強勢，而且自恃能力高人一籌，他們認為中海出來的人，至少比其他公司的人高兩級。

“中海盯上的是中信的土地儲備，要的并不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的員工。”上述離職中信地產人士說。

據和訊房產了解，中信地產未并入中海地產的一部分業務被重新整合為一個新的平臺——中信城市投資發展有限公司(簡稱“中信城投”)，主要聚焦于土地一級開發、城市綜合體業務，中信副董事長兼總經理王炯親自掛帥。

在業內人士看來，“中信系”地產長期整而不合，整體軟裝寶億萊家居飾品，業務增長緩滯，于整個集團而言變得越來越邊緣。在這一輪國企改革要求國有資本保值增值的大背景下，中信選擇切割2400萬平方米住宅地產，將業務重心轉向擅長的金融領域(相冊 戶型 價格 動態)和資源搭建領域(相冊 戶型 價格 動態)，也是管理層聚焦主業的整體戰略部署考慮。

中信集團內涉及房地產及基礎設施業務分別有中信地產、中信泰富地產、中信和業、中信興業及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經營地產業務。

一位接近中信地產的業內人士表示，從管理層角度看，中信的金融思維做地產并不擅長。中信集團內的地產業務平臺多，而且雜亂，很難把控，多年整而不合。

“地產不像金融，上一套系統之后，流程會很清晰。地產業務是散落在各地，寶億萊家居飾品，中信又是弱總部。項目上的權力更大，所以總部很難把控。這也是管理層下決心切掉這一塊業務的原因之一。”上述業內人士說。

中海之難

據了解，寶億萊家居飾品，中信轉讓給中海地產項目主要分布于25個城市，共126個項目。截至4月30日，總價值為1096.39億元人民幣。以住宅為主，包括已竣工待售的項目54個，正在開發中的項目31個，未開發項目41個。從區域分布來看，總建筑面積的45.4%位于華南地區，16.1%位于華東，15.2%位于華北。北部和西部地區的土地僅占13%。

對于中海地產而言，中信項目的注入，將進一步增加中海地產的土地儲備，幫助中海實現銷售規模的擴大。

中期業績會上，中海地產董事會主席郝建民便稱，中信整合帶來了資源貢獻，集團全年可售項目貨值將突破3000億港元，因此決定把全年合約銷售金額目標上調到2100億港元。

有機構人士表示，中海與中信的資產置換，對于改善凈資產及盈利有利，成為另一個潛在的催化劑，這將有助改善中海的凈資產值3%至10%。

不過，也有市場人士認為，中海地產究竟吃下的是大餐還是雞肋，在房地產去庫存大趨勢下，要細看土地資源究竟是處于哪些城市。中信地產真正好的項目基本去化完畢，甩給中海的住宅項目，很可能給中海造成很重的去庫存任務。

據和訊房產了解，中信地產的庫存主要集中在海南、長沙、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項目更少，主要集中在揚州、萬寧及上海朱家角等地，中信泰富以商辦開發見長，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴項目并不在此次合作范圍之內。

除了項目所處城市可能面臨去庫存壓力之外。另一大問題是，中信現有項目內的旅游地產項目占比較多，這也非中海地產所擅長。比如，中信在海南及內地南昌等地有大量旅游地產土地儲備。