中海“吃下”中信地產(chǎn) 大餐還是雞肋？

[導(dǎo)讀]中海和中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，背后體現(xiàn)的是國(guó)有企業(yè)加大對(duì)資源的梳理，標(biāo)志著地產(chǎn)界的重組駛?cè)肟燔?chē)道。

即便過(guò)去5天之久，圍繞著中海和中信的后續(xù)發(fā)展依舊持續(xù)上演著。23日中信員工的一封信又將此次的整合推向了萬(wàn)眾矚目的頂峰。

新一輪國(guó)企改革，清理“僵尸企業(yè)”，鼓勵(lì)兼并重組，以及中央提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景，為央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組步伐加快做足了注腳。

3月14日，中信股份和中海地產(chǎn)公告顯示，中信股份轉(zhuǎn)讓旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)給中海地產(chǎn)，交易總價(jià)310億元，中海地產(chǎn)將通過(guò)定向增發(fā)和出售資產(chǎn)支付。

3月18日下午，在香港召開(kāi)的中海地產(chǎn)年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，這宗地產(chǎn)央企之間的大額并購(gòu)案引發(fā)媒體聚焦。中海地產(chǎn)董事局主席郝建民表示：“如果相關(guān)部門(mén)的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在五六個(gè)月內(nèi)完成，最保守估計(jì)年內(nèi)肯定是可以完成的。”

有多個(gè)信息源向筆者證實(shí)，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判實(shí)際上半年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，先后談了好幾家。“原來(lái)碧桂園盯上了，最終還是選擇了和央企中海地產(chǎn)合作。”

“央企和央企之間的合作方式更清晰簡(jiǎn)單，效率更高。”一位熟悉房企并購(gòu)的人士如是評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，在當(dāng)前反腐倡廉的大背景下，央企之間的并購(gòu)重組也能回避?chē)?guó)有資產(chǎn)定價(jià)方面容易出現(xiàn)的爭(zhēng)議和麻煩。

中信地產(chǎn)內(nèi)耗之殤

中信股份主動(dòng)出讓旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從大局上看，更是基于央企整合大背景下剝離自身弱勢(shì)業(yè)務(wù)之需。

作為老牌央企，中信股份橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等60多個(gè)領(lǐng)域，2014年剛完成整體上市。目前旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為中信地產(chǎn)和中信泰富兩大平臺(tái)。但近幾年，地產(chǎn)板塊收入占中信股份整體業(yè)務(wù)收入比例減小，目前占比為4%左右。

中信地產(chǎn)一位內(nèi)部人士說(shuō)，“集團(tuán)主業(yè)是金融，地產(chǎn)非重要而不可或缺的板塊，砍斷是基于戰(zhàn)略方向考慮。”中信旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，于整個(gè)集團(tuán)而言變得無(wú)足輕重，才是中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“賣(mài)掉”的主要原因。

實(shí)際上，中信系地產(chǎn)此前一直在進(jìn)行內(nèi)部整合，但收效甚微。作為中信系旗下的兩大地產(chǎn)平臺(tái)，集團(tuán)給予的定位是，中信地產(chǎn)集中一二線城市的住宅開(kāi)發(fā)為主；中信泰富主打高端房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開(kāi)發(fā)為主。但實(shí)際運(yùn)作中，兩大平臺(tái)的業(yè)務(wù)分工并不清晰，都同時(shí)既做住宅、又做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一直糾纏不清。

中信地產(chǎn)創(chuàng)立于1986年，在地產(chǎn)界起步早，資源稟賦好，照理應(yīng)做得風(fēng)生水起，但時(shí)至今日，其銷售額卻徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20開(kāi)外的央企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

事實(shí)上，中信地產(chǎn)曾輝煌過(guò)。上世紀(jì)末，中信華南主導(dǎo)的深圳中信紅樹(shù)灣一舉成名，自此中信地產(chǎn)向全國(guó)進(jìn)軍。至2005年，中信地產(chǎn)已擠進(jìn)全國(guó)地產(chǎn)前列。但2012年，中信地產(chǎn)創(chuàng)始人李康傳出被調(diào)查后，中信地產(chǎn)開(kāi)始走下坡路，加之受困于幾個(gè)地王和大盤(pán)項(xiàng)目，近幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。

2012年-2014年度，中信地產(chǎn)簽約銷售額分別為234.74億元、384.10億元和215.2億元。2015年上半年，中信地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷售金額只有100億元。

至于中信泰富地產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開(kāi)發(fā)為主，項(xiàng)目分布在上海、揚(yáng)州、無(wú)錫、寧波及海南等地，所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型涵蓋服務(wù)式公寓、辦公樓、商業(yè)零售、住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)等。

“事實(shí)上，中信地產(chǎn)和中信泰富在區(qū)域劃分和產(chǎn)品區(qū)隔上一直不清晰，導(dǎo)致兩者都想跟集團(tuán)要資源，內(nèi)部爭(zhēng)斗爭(zhēng)寵嚴(yán)重。不像有的央企，不同板塊業(yè)務(wù)分工清晰，比如有的側(cè)重保障房，有的側(cè)重中高端項(xiàng)目。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，一方面，兩大平臺(tái)業(yè)務(wù)定位混亂，另一方面，兩個(gè)平臺(tái)內(nèi)部在產(chǎn)品線設(shè)定上也存在定位散亂問(wèn)題。

“都是住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)幾個(gè)產(chǎn)品線同設(shè)。目前業(yè)內(nèi)企業(yè)同時(shí)做占用資金量大、周轉(zhuǎn)率低、利潤(rùn)貢獻(xiàn)小的商業(yè)和旅游地產(chǎn)，做成功的還沒(méi)有。最終導(dǎo)致今天這種地步。”宋延慶說(shuō)。

中信股份并非沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重。在中信股份上市之前，曾醞釀中信地產(chǎn)和中信泰富的內(nèi)部重組，以解決內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。但受制于種種原因，兩個(gè)平臺(tái)的整合遲遲沒(méi)有進(jìn)展。2014年集團(tuán)整體上市后，兩大平臺(tái)一并進(jìn)入上市公司，但兩者的業(yè)務(wù)和布局重疊問(wèn)題至今仍未解決。

兩大平臺(tái)內(nèi)部整合遲遲未果，而整體上市后，業(yè)績(jī)透明了，集團(tuán)面臨的各方面壓力日益增大。于是，中信股份此番剝離住宅地產(chǎn)之舉，亦為實(shí)現(xiàn)多年整合梳理旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)夙愿。在將中信地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)剝離之后，中信旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)將專注于以中信泰富為主的商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開(kāi)發(fā)。

中海吃下的是大餐還是雞肋？

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次合作中海地產(chǎn)撿了個(gè)大便宜，以非常小的代價(jià)獲得中信在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等一二線約25個(gè)城市的2400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，這將對(duì)中海地產(chǎn)快速發(fā)展形成利好。中海地產(chǎn)有望叫板萬(wàn)科成為行業(yè)龍頭老大。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)究竟吃下的是大餐還是雞肋，在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存大趨勢(shì)下，關(guān)鍵要細(xì)看這些土地資源究竟是處于哪些城市？

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，中信甩出的住宅項(xiàng)目，可能給中海造成很重的去庫(kù)存任務(wù)。“中信地產(chǎn)真正好的項(xiàng)目基本去化完畢，而且2012年以來(lái)在北上廣深核心城市很少拿地(僅2014年在上海南翔拍得一塊地)。目前，寶億萊家居飾品，中信地產(chǎn)的庫(kù)存主要集中在海南、長(zhǎng)沙、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項(xiàng)目更少，主要集中在揚(yáng)州、萬(wàn)寧及上海朱家角等地，中信泰富以商辦開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴項(xiàng)目并不在此次合作范圍之內(nèi)。”

除了項(xiàng)目所處城市可能面臨去庫(kù)存壓力之外。另一大問(wèn)題是，中信現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占比較多，這也非中海地產(chǎn)所擅長(zhǎng)。比如，中信在海南及內(nèi)地南昌等地有大量的旅游地產(chǎn)土地儲(chǔ)備。中海地產(chǎn)向來(lái)以住宅開(kāi)發(fā)為主，兼有辦公和商業(yè)，而旅游地產(chǎn)并非中海所長(zhǎng)，況且國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)本身盈利模式不清，這對(duì)中海是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

央企地產(chǎn)重組加速

易居研究院研究員房玲、尹鵬指出，中海地產(chǎn)在整合中信地產(chǎn)資源上面臨三大難題：一是缺乏過(guò)渡期，雖增加了兩年的托管期，但中海內(nèi)部整合中建地產(chǎn)尚持續(xù)兩年之久，中海和中信跨企業(yè)合作能否愉快尚不可知；二是央企人事難題，能否有圓滿結(jié)局；三是三四線去庫(kù)存是否做好準(zhǔn)備，廣東省今年開(kāi)出的一張去庫(kù)存清單中，中信在珠三角的庫(kù)存就有大量項(xiàng)目位于廣東三四線城市。

“人事不是事。重點(diǎn)和難點(diǎn)在于中信現(xiàn)有項(xiàng)目在土地確權(quán)、定位、產(chǎn)品適銷方面問(wèn)題多多，需要中海下一番功夫。”宋延慶說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中海和中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作，背后體現(xiàn)的是國(guó)有企業(yè)整個(gè)加大對(duì)資源的梳理，標(biāo)志著地產(chǎn)界的重組駛?cè)肟燔?chē)道。