求解千億庫存壓頂 保利地產多元化之謀

　　受過去一年房地產市場深度調整的影響，一直維持著激進發展速度的央企地產企業保利地產增長速度開始有所放緩。3月17日，保利地產發布的年度報告顯示，過去一年保利地產實現的銷售額為1366.8億元，雖同比增長9.1%，但已經遠低于2013年23.15%的增速。

　　“今年無論是

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投資拓展還是新開工，我們的態度都是偏謹慎。”保利地產董秘黃海在機構投資者交流會上表示，今年保利的重點是集中去庫存，新開工面積則主要看去庫存的速度：“總體而言，今年的推盤策略會很靈活。”

　　面對地產主業的不確定性，保利地產方面透露，今年將繼續整合相關資源，謀求在商業運營、養老地產、房地產金融等方面的創新業務，包括走出海外市場，學習海外的優秀開發模式。

　　庫存巨大

　　盡管市況不佳，但數據顯示，去年保利地產在投資拓展上仍在加速。根據公告顯示，2014年全年保利地產實現房地產項目新開工面積1772萬平方米，同比增長4.7%；竣工面積1363萬平方米，同比增長7.9%；在建面積4968萬平方米，同比增長11.2%。

　　在土地獲取方面，保利地產去年全年共新增40個房地產項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元，平均樓面地價為3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%；新增權益容積率面積861萬平方米，權益比例69.9%，權益地價298億元。

　　但快速的投資增長并未給保利帶來業績的整體提速，房地產市場的整體下滑直接影響了保利的銷售速度。去年保利地產的新推總貨值為1550億元，略低于年初1600億元的推盤計劃，去化率方面，全年新推產品的去化率為73%，低于2013年的水平；按總可售貨值1953億計算，保利去年的總貨值去化率還不足70%。

　　去化率不足直接導致其銷售增速乏力。去年保利實現的簽約銷售面積和銷售金額分別為1066.61萬平方米和1366.76億元，僅同比分別增長0.21%和9.09%，相較于過去幾年平均20%的增長速度已經明顯放緩，唯一提升明顯的指標只有市場占有率，2014年的市場占有率增長了0.25個百分點達到了1.79%。

　　截至2014年底，保利地產的庫存規模已經達到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存余額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業中庫存壓力最大的房企：同期碧桂園的存貨水平只有1000億元左右，而萬科的存貨估計也不會超過其同期銷售額的1.5倍。

　　“在房地產白銀時代，過多的存貨，將不是財富而是負擔，魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在去年底的萬科投資者交流會上，萬科總裁郁亮曾發出這樣的警示，其認為“現金回款才是真正的銷售”。

　　顯然，保利目前正面臨著存貨巨大的壓力，較高的存貨余額已經在考驗保利地產的現金流。去年同期，保利地產經營活動產生的現金流量凈額僅為-104.58億元，已經連續兩年呈現負值，現金流的壓力顯而易見。

　　“去庫存不只是保利的問題，而是整個房地產行業未來1~2年的共性問題。保利將根據市場變化合理安排開工進度，保證持續的貨量供應。”保利地產總經理朱銘新表示，當前的市場回暖情況低于預期,部分城市公司項目存貨水平依舊偏高,這對于公司未來的推貨以及銷售進度都有所影響。

　　據朱銘新透露，今年保利計劃新開工的面積是1500萬平方米，計劃竣工1450萬平方米，兩個指標較去年都有明顯下降。在新推貨量方面，今年計劃推售的貨量在1600億~1800億元之間，推貨窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售貨量中，一二線城市項目占比預計在80%左右。而對于土地拓展計劃，保利目前還沒有明確的投入預算。

　　顯然，調整開工計劃只是保利的權宜之計，為緩解迫在眉睫的現金流壓力，在發布年報的同時，保利還公布了一份百億元的融資計劃：擬定向增發不超過11.5億股，募集100億元，發行價格不低于8.74元/股，募集資金主要用于南京保利中央公園等11個位于一二線城市房地產項目建設。在該計劃中，保利地產實際控制人保利集團將承諾認購5億~15億元。

　　在該筆融資完成之前，保利地產的有息負債總額為1262億元，其中2014年新增的金融機構貸款就有620億元，負債率達到77.89%，處于行業較高水平。不少證券機構分析師認為，該筆融資將有效緩解保利的資金瓶頸，增強其投資能力。

　　拓展新業務

　　與萬科、恒大、碧桂園類似的是，面對地產主業不確定性的風險，保利也期望在堅守主業不動搖的基礎上探索新的業務單元。據保利地產董秘黃海透露，保利地產今年的新業務一方面將圍繞社區做文章，包括商業運營、社區商業、社區養老、房地產金融，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，另一方面也可能會通過并購方式實現跨越式發展。

　　過去一年，保利在新業務的探索上可謂小有成績。2014年保利地產旗下的信保基金資金管理規模已經突破280億元，同比增長40%，連續三年排名行業第一；養老產業方面則建成了6個養老地產項目，其中北京“和熹會”養老公寓入住率接近7成，已經基本實現收支平衡；在持有商業上，持有運營的商業面積也近百萬平方米，實現租金收入10.3億元，同比增長13.1%。

　　“何謂地產新常態？就是舊秩序被打破，出現新平衡。如何適應新秩序？強化主業，才是不二法門。互聯網只是工具，寶億萊家居飾品，用好互聯網，服務主業是保利當前思考的重點。”，黃海表示，保利將主動適應地產新常態，圍繞保利潛在和現有的業主，利用互聯移動平臺做好增值服務。

　　但鑒于相關產業目前的政策風險，保利地產并未打算在新業務方面投入更多的資源。以養老地產為例，寶億萊家居飾品，目前國家的相關扶持政策并不明確，諸如扶持的對象、方式、養老地產的發展模式等等都沒有詳細的操作細則。“我們不敢一下子投入很大資源，而是采取試點的辦法，小規模地投入，待國家政策導向清楚之后，寶億萊家居飾品，我們才會分析，到底是不是機會真的很大，機會能不能轉成一個有效的市場。”黃海表示。

　　事實上，從商業模式上看，當前開發商做養老地產并不具備任何的優勢。持有重資產物業，持續經營，然后通過服務費的模式收回投資，對于任何一家追求資產快周轉的地產企業都是難以解決的問題。

　　值得注意的是，在國際化方面，保利地產也在向萬科、碧桂園、富力等企業學習，開始走出海外。據保利高層透露，保利已于2014年成立了海外事業部，考察了美國、澳大利亞等海外市場。目前的進展的是，澳大利亞已有一個項目得到落實，另一個項目也接近落地。2015年，保利還將繼續關注美國、歐洲、東南亞等地區市場的投資機會。