萬達商業地產港股退市評析

近日，一紙回購股票的要約公告拉開了萬達商業地產私有化退市的序幕，成為近來地產行業以及資本市場熱議的話題。差不多16個月前，萬達集團將其商業地產業務推至港股上市，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為2014年港股最大的IPO活動，而今又突然宣布準備私有化退市，著實讓市場吃驚。

上市匆匆為哪般？

“盡管萬達的明天很美好，但是面對巨大的資金缺口，其眼下最迫切的問題，寶億萊家居飾品，不是如何迎接未來，而是如何度過當下。”一般而言，上市無非是為了融資、私募投資人退出以及規范公司治理、管理層激勵等主要訴求，而其他的諸如品牌影響力的提升等則為上市帶來的附帶效應。在這幾項主要訴求中，融資需求和私募投資人的退出往往屬于“硬約束”，因為以單一的債權融資來解決業務發展的資金問題，終會觸及資產負債率這一融資的天花板，而為突破資產負債率這一債權融資天花板所作的股權融資又面臨著私募投資人退出的壓力。因為私募投資機構一方面受基金存續期的約束，另一方面又存在業績壓力。按照通常的做法，私募股權融資的退出方式無非有公司上市、大股東回購或者股權轉讓等，后兩者往往是無法順利退出情況之下的選擇，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，而前者無論對于公司還是對于投資人而言都是最優選擇。

一個公司上市的推動力往往來自于公司自身出于融資需要的內在沖動以及投資人退出壓力的外部推動，因為這兩者都是奔著“錢”而來的。前者當然是出于發展沖動的投資所需或者出于還債壓力的資金需求；而就后者而言，如果不能在約定的期限內上市，則大股東一般要啟動對私募投資者的股權回購條款，必然會對公司帶來更大的資金壓力。這兩者就是公司運營中的流動性壓力。

萬達集團早期以“現金流滾資產”，再以資產質押融資實現了快速發展。但這一方式一方面不能支持其超常發展“野心”所需要的資金需求規模，另一方面也面臨著對于快速周轉的過度依賴，讓萬達由開發商向商業地產運營商的轉型難以迅速實現，再者也難以抵抗物業銷售市場逆轉的壓力，而房地產行業又是一個強周期行業。

2014年萬達成功上市之際正值市場下行，萬達商業地產銷售出現負增長且資金鏈吃緊。因此上市成為萬達突破資金瓶頸，實現業務轉型的既定戰略，為此萬達集團十年內四次沖刺上市，屢敗屢戰，終于修得港股上市這一正果。

現在來回顧和評價萬達的港股上市，雖然不是萬達最初的訴求，也不是上市的最優選擇，但卻是流動性壓力之下的不得不為之舉。從萬達港股上市時釋放的相對較少的股本比例來看，萬達是希望實現“A H”架構的。因為萬達最初啟動的是A股上市計劃，且A股遠遠高于港股的市盈率也能讓萬達獲取更多融資或者付出更少代價。

正如萬達上市當口的坊間評論所言，“盡管萬達的明天很美好，但是面對巨大的資金缺口，其眼下最迫切的問題，不是如何迎接未來，軟裝設計家居產業鏈，而是如何度過當下”，更何況還面臨著投資人需要退出的巨大壓力。

從容退市若等閑

市場普遍認為萬達商業地產回歸A股只是時間問題。

萬達商業地產2014年12月24日成功登陸港股，獲得了5.32倍的超額認購，募集資金288億港元（合計人民幣230億元），獲得了2014年香港“集資王”的稱號。

雖然王健林始終聲稱萬達不缺錢，說萬達商業地產的上市是為了規范企業治理，打造國際化的萬達，但萬達商業地產的成功上市和規模化的融資無疑在很大程度上化解了萬達的流動性壓力，也在邏輯上為私募投資人打通了投資退出的通道。