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華潤置地大區整合 金融助力沖刺千億軍團

[導讀]長期以來,華潤置地秉持“總部、大區、城市公司”的三級管控,寶億萊家居飾品,大區權限極大,在大區轄內各城市精耕細作,此次大區的調整意在強化區域策略。

華潤萬科股權紛爭之際,華潤集團旗下的華潤置地業務和區域變革也在緊鑼密鼓地進行。

2014年,傅育寧執掌華潤后,華潤集團動作頻頻,而作為華潤旗下最重要的板塊之一,華潤置地也正在經歷大幅度的調整。

6月21日,21世紀經濟報道記者獲悉,華潤置地旗下九大區將調整為六大區,同時也將帶來管理團隊的重整。

長期以來,華潤置地秉持“總部、大區、城市公司”的三級管控,大區權限極大,在大區轄內各城市精耕細作,此次大區的調整意在強化區域策略。

2016年首五個月,華潤置地及其附屬公司合同銷售額總額為428.6億元人民幣,

這意味著華潤置地已完成全年960億銷售目標的44.65%,有望提前完成銷售目標并向千億挑戰,成為第八個進入千億軍團的房企。

大區之變

在此次調整之前,華潤置地共有北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳、福建、沈陽、山東、江蘇、成都、武漢(樓盤)九個大區,其中北京大區將和山東大區合并、上海大區和江蘇大區合并、深圳大區和福建大區合并,成都、沈陽、武漢大區不變。也即目前的九大區將調整為六大區。

此次大區調整的同時,也伴隨著人事的調整。知情人士向21世紀經濟報道透露,華潤置地山東大區總經理張大為、沈陽大區總經理李欣(均為華潤置地高級副總裁)同時升任置地聯席總裁,但他們各自的分管區域還未定。這一調整預計最快將于6月底正式宣布。

目前,華潤置地董事局副主席、總裁為唐勇。華潤集團總經理助理吳向東分管華潤置地業務。

在華潤置地的三級管控模式下,主要依賴副總裁或助理總裁對于各區域公司進行大區分管,因而各區域公司第一負責人的授權非常大。這讓各大區域公司都有著自己的風格,整體軟裝寶億萊家居飾品,對于區域有著不同的經營策略。

接近華潤的人士表示,此次大區調整其實謀劃已久,只是在最近基本確定;華潤意在加強區域深耕、聚焦核心城市,尤其是一二線城市。

2015年年報顯示,華潤置地已布局53個城市,總土地儲備面積達4126萬平方米,其中 85%的土地位于一二線城市,基本完成從三四線城市回歸一二線城市的戰略轉變。

從業績來看,深圳大區銷售額貢獻率為27%,上海大區為10.2%,北京大區為9.3%,亦即一線城市貢獻率接近50%。

過去幾年,由于在城市布局上曾有過短暫的戰略失誤,華潤置地在向千億邁進的路途一度停滯。年報顯示,華潤置地2013年、2014年的銷售額分別為663億元和692億元,增長幅度較小。

原招商局集團董事長傅育寧執掌華潤之后,對華潤置地提出了新的要求。2015年,華潤置地銷售額達851.5億元,同比增長23%。

高盛高華報告顯示,2015年華潤置地新增的350億元人民幣權益土地儲備有61%位于一線城市,一二線城市占整體土儲比為10%及59%。

克而瑞分析師朱一鳴等認為,華潤置地的拿地力度變化表明,房地產屬于傅育寧眼中盈利性強、前景好的板塊,尤其在央企間整合力度加強的大背景下,不排除“大刀闊斧”進行并購和改革的可能。

在近日的華萬之爭中,華潤集團對深鐵入股萬科提出異議,有分析認為華潤置地和萬科存在整合的可能性。不過目前,華潤集團并沒有提出可行性方案。

金融助力地產

要實現進一步的“買買買”,進入千億軍團,資金是關鍵,而華潤置地在這方面的優勢遠高于其他房企。

2015年,為增加土地儲備,公司先后通過配股、發債、票據兌現、出售股票、短期融資等手段,在資本市場融資超過270億元。

今年5月底,華潤置地在中國銀行(601988,股吧)間債券市場成功發行50億元人民幣中期票據,成為首家在中國債券市場公開發行熊貓債券(國際多邊金融機構在華發行的人民幣債券)的房企。

華潤置地認為,熊貓債券的成功發行有效拓寬了低成本人民幣融資渠道,對華潤置地繼續保持融資成本優勢及進一步優化有息負債結構均具有重要意義。

另一方面,寶億萊家居飾品,華潤置地在總價較高的項目上,合作項目明顯增加,通過與華發、九龍倉、華僑城、平安等“合體”來減輕資金壓力。

而更重要的是產融結合。傅育寧4月初在華潤集團內部講話中提出,將加快建立產業基金,“集團已經決定組建大健康、商業地產、華創消費品、能源、微電子等9個產業基金。”

早在2月,華潤置地深圳公司便與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協議。其中SPV出資1億元,LP份額計劃募集資金47.98億元,募集資金將用于華潤置地在珠海(樓盤)橫琴自貿區的國際化商貿綜合體“萬象世界”,總建面100萬平方米,預計總投資超過170億元。

這是華潤首次在商業地產開發中引入基金。克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴、傅一辰指出,對于華潤來說,市場上資金充裕、成本低,如果能采用引入基金、資產證券化等手段,寶億萊家居飾品,將能“解放”華潤沉淀的資金,投入到新的項目中,增加流動性。

在華潤集團的金融板塊中,還有銀行、信托、基金等業務,能與房地產板塊產生協同作用,這與恒大、綠地進入金融領域,形成“地產+金融”的協同模式類似。隨著金融板塊的壯大,華潤置地未來可能利用母公司其他板塊的資源,寶億萊家居飾品,向產業地產領域拓展和延伸。

          
               
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