保利地產凈利同比微增0.21% 上半年為啥增收不增利

　　保利地產(600048,股吧)（600048.SH）搭上了中報披露的末班車。財報顯示，這家公司上半年實現營業收入552億元，強勁的營收增長推動公司凈利潤實現18.37%的增長至70億元。不過，看上去營收和凈利潤均快速增長的保利地產，其為上市公司股東創造的價值并未同步增長。上半年保利地產實現歸屬于母公司的凈利潤為49.60億元，同比微增0.21%。

　　受益于去庫存政策，房地產行業業績回暖。保利地產也不例外，借助一主兩翼的戰略布局，保利地產上半年實現簽約面積821.84萬平方米，同比增長40.55%；簽約金額1106.25億元，同比增長45.48%。

　　強勁銷售推動公司業績增長，不過，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，保利地產的股東并沒有那么幸運。財報顯示，保利地產上半年歸屬于母公司凈利潤僅僅微增0.21%。與歸屬母公司凈利潤整體下滑的趨勢相反，少數股東所享有的收益卻在不斷攀升。出現這一重大差距的原因便在于保利地產對于部門項目采用合作開發的方式，同時低權益比例合作開發項目在不斷增長。

　　合作開發模式是近幾年興起的房地產商優勢共享、收益風險共擔的地產開發模式。雙方按權益比例投入資金并獲得相應比例的收益。采用這種方式的優點是可以減輕股東任意一方的資金壓力，并降低財務風險。當然，雙方需要就合作項目獲得的利潤按照股權比例共同分享。

　　保利地產通常在合伙項目中具備控股權。從財務的角度來看，這意味著保利地產需要合并相關項目的收入、成本、費用。但是在最終形成利潤的時候就不太一樣了，雙方需要根據股權比例共同分享。

　　如此一來的結果便是，投資者看到了保利地產上半年高歌猛進的銷售額，但是，這其中的部分利潤由于需要分配給那些參與項目建設的少數股東，所以，上市公司股東本身并不會享受這全部的銷售額增長帶來的喜感。

　　保利廣州房地產開發有限公司與上海保利建熹房地產有限公司就是這樣的兩家子公司，由保利地產控股。保利地產通過與相關項目方合作共同開發，并享有這兩個項目主體51%的股權。半年報顯示，這兩家子公司上半年分別實現了6.03億元以及13.11億元凈利潤。根據約定，保利地產需要將這合計19.14億元凈利潤的49%分配給合作方，而保利地產的股東只能最多享有9.76億元的凈收益。

　　通過這樣的方式，保利地產可以降低房地產開發過程中的不確定性和風險，并同時享受房地產開發的收益。財報顯示，保利地產今年上半年通過這種方式為歸屬于母公司股東貢獻的利潤超過20億元，遠超過去年10億元的水平。

　　與之形成鮮明對比的則是保利地產上半年在其他業務或者項目上收益增速的放緩。剔除了合作項目為公司貢獻的利潤以后，保利地產上半年其他項目實現的利潤約為30億元，這相比去年同期大幅下滑了近10億元。

　　這并不見得是個很好的趨勢。尤其是考慮到保利地產的營收更主要還是依賴自主開發的前提下。保利地產半年報披露的重要子公司的項目收入上半年約為155億元，這僅為保利地產全部營收的不足30%。如果這樣的趨勢繼續延續，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，對于上市公司股東來說，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，保利地產將繼續增收不增利，寶億萊家居飾品，并不會在根本上提高股東回報。反映公司股東回報情況的重要指標，凈資產收益率在今年上半年也較去年上半年下降了1.65個百分點。