張曉梅：短暫高房價背后的趨勢是房地產黃金時代已結束

山水文園集團CEO兼執行董事張曉梅

財經網訊 “如果我們所有人都能看到房地產問題，中央政府看不到嗎？一定看得到。可能很多政策在制定或者某一個時點做某一種調控的時候，其實它透過現象有很多內在的原因。所以我認為用辯證的角度放眼去看30年、50年、100年的過程中，一個國家在不同的發展階段，每一種產業在某個時點扮演的使命以及背后政府特殊的機制產生的作用。”11月17日，山水文園集團CEO兼執行董事張曉梅在“《財經》年會2017：預測與戰略”上如此表示。

張曉梅認為，每一次論壇談的更多的是政府在做什么，政府的政策行不行。但應該花更多的精力研究企業在如此變化復雜的環境之下，企業應該走出一條怎樣的路，“政府畢竟是黨和國家的主體，主體下要生存的是企業和人民。”在高房價的背后企業的內在無論是治理的結構、產業的構成以及服務的內容都發生了根本性的改變。

她指出，在短暫高房價的背后必然的趨勢是房地產的黃金時代已經結束了。整個社會、市場和環境的變化實質的背后是真正的消費者需求在發生巨大的改變。

以下為張曉梅發言實錄：

張曉梅：特別高興有這樣的機會，我每次接到邀請第一個問題都是房地產的發展趨勢，這已經是事實也是老生常談的問題，還需要去問嗎，所有主辦方都告訴我們你不信你去看，每年開所有的論壇最火爆的論壇永遠是房地產，我就在思考一個問題，為什么這個問題永遠都會火爆，就像看今天的現場，現場站了很多人，每個人都聽得非常認真，我想結論只有一個，因為居住跟在座的每一位都相關，它絕對不僅僅是政府的事。剛才各位專家都提了非常好的理論，我想從一個企業的角度提出一些不同的觀點。

我講三個維度、三個結構。第一個維度是政府。我們看任何的事情，就像剛才秘書長提到任何現象的背后都有實質性和根本性的原因，任何的構成都分為政府、企業以及消費者。在政府層面，剛才專家都講了很多觀點，寶億萊家居飾品，我要講一個概念是如果我們所有人都能看到的現象中央政府看不到嗎，一定看得到，但是中國是一個非常復雜國情的國家，整體軟裝寶億萊家居飾品，并且在快速發展的過程中不僅有國內的問題，還有國際的問題，所以往往可能很多政策在制定或者某一個時點做某一種調控的時候，其實它透過現象有很多內在的原因。所以我認為對于政府層面，因為專家們講得特別棒特別好，我就不再重復了，我認為從這個層面去看的時候要用兩個字“辯證”，就是用辯證的角度把眼光放眼去看30年、50年、100年的過程中，一個國家在不同的發展階段，每一種產業在某個時點扮演的使命以及背后政府特殊的機制產生的作用。當我們把眼光放遠以后，再看一些問題就不再是一個點的問題，可能是從點到線到面都會有所結合。

這兩天我們去看特朗普和希拉里的競選，是個很有趣的話題，前天特朗普接受一個采訪，主持人問他希拉里給你打電話了嗎，打了，希拉里給你打電話你怎么看這個問題，同時你也見了奧巴馬嗎？見了，見完奧巴馬以后有什么感受，因為你曾經在競選的時候毫不留情地批評過希拉里和奧巴馬，特朗普說當我做件事情的時候我想的是有沒有機會為這個國家做出更多的事情，所以競選過程中發生的這一切都是正常的，但是當我競選成功的那一時刻我看問題的方式就發生了改變，這是我講的第一個角度，就是從政府的角度。

第二，從企業的角度來講，我們討論的最后會發現社會所有構成的主體都是企業，無論是國企、央企還是民企，因為我們知道在任何社會里構成一個社會的發展主體就是企業的主體，因為企業解決了人類居住就業和所有生存的問題，所以企業面對這種環境的時候，我們每一次論壇大家談的更多的是政府在做什么，政府的政策行不行。但是我認為我們應該花更多的精力研究的是企業在如此變化復雜的環境之下，企業應該走出一條怎樣的路，在走出這條路的過程中我們是否看到了趨勢變化產生最后的成效，政府畢竟是黨和國家的主體，主體下要生存的是企業和人民。無論房價怎么漲，我們必須承認一個變化，這個變化就是你們如果去看今天所有的房地產企業，今天談論的話題還跟去年一樣嗎？一定不一樣。在高房價的背后企業的內在無論是治理的結構、產業的構成以及服務的內容都發生了根本性的改變。這兩天在烏鎮召開了互聯網大會，我們甚至可以去看到互聯網大會的這些大佬們在今天這個時刻談論的話題和前一陣在整個G20期間會議上談的觀點都有所變化。

所以我認為，如果在中國改革開放的三十年房地產從事的是簡單的制造業，在制造業巨大剛需的市場下，房地產通過簡單制造的方式只要建設成全中國長成一樣的盒子就能把房子賣出最高的價值，軟裝設計家居產業鏈，當然在這背后企業的經營、管理和運營能力就被削弱了。但是到了今天這個時刻我們會發現即使在短暫高房價的背后必然的趨勢是房地產的黃金時代已經結束了。企業在這個過程中的思考以及在這個過程中的轉型我們有看到嗎？如果看到以后它最終會對誰產生影響，最終的根本是我講的第三個維度，消費者發生了巨大的改變。我們在座的每一位其實不僅僅是記者，我們也不僅僅是今天來參加論壇的客人，我們都是活生生的消費者。雖然我自己在房地產公司上班，但是我就是一個非常孤苦無助的消費者，我從上完大學畢業在北京工作，我要去買自己的第一套房子，到不斷投資的過程中，整個社會、市場和環境的變化實質的背后是真正的消費者需求在發生巨大的改變。

所以我們必須得承認，我們雖然在談論北京的房價在漲，但你們知道在這個漲的背后構成房價的內容還是原來簡單的位置嗎？不是。因為在房價的背后即使在高速增長的時刻，里面構成的內容和內涵也發生了改變。

我的小結是第一我們要看到這個趨勢，第二要看到這個變化，第三要看到變化過程中不同維度產生的成效。

主持人：謝謝鐘秘書長。剛才鐘秘書長講了一串轉型的模式和轉型的做法，張總做的是小鎮，在產業地產這塊張總是有發言權的，我想問張總現在做產業地產、旅游地產、小鎮瞄準的客群是哪些，盈利模式是怎么樣的，什么能保證你在大城市周邊一小時車程的距離保證企業是可以掙錢的。

張曉梅：我們不是在做旅游地產，剛才秘書長有個觀點我特別認同，我們必須承認一個事實，無論房地產賣得多貴或者多低，永遠都是居住在里面的人是最重要的，但是以前因為賣空間能賺到巨大的錢，我剛才提到，進而我們忽視了住在里面人的需求。我們今天在踐行的過程中，劉董事長很偉大，他們提出了平臺的思維、標準的體系、未來踐行中有很多改變。我們當時設計商業模型，我們做山水文園特色小鎮，如果按照房地產的思維一定是到什么地方找什么樣的地，用什么樣的價格把它拿下產生了怎樣的議價最后如何快速地去化進而產生最高的利潤。但我們的思維反過來，首先我們要知道未來十年或者現在是00后的天下，消費群體在這個時代發生了迭代性的改變。昨天馬云在互聯網大會上有一個發言講得非常好，今天我站在這講互聯網很多人以為我還在講電商，但事實不是的，我在跟各位講通過互聯網這種技術性革命性的改變，繼而在未來三十年所有邊界、商業模式的行為和購物的消費行為會發生重大的變化。