任澤平：長(zhǎng)效機(jī)制是新一輪地產(chǎn)周期的起點(diǎn)

（原標(biāo)題：長(zhǎng)效機(jī)制是新一輪地產(chǎn)周期的起點(diǎn)——點(diǎn)評(píng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)工作任務(wù)）

文：房地產(chǎn)首席夏磊，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平

事件：

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

摘要：

1.房地產(chǎn)不再作為穩(wěn)增長(zhǎng)的手段，長(zhǎng)短結(jié)合解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題

高房?jī)r(jià)不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財(cái)權(quán)分配、國(guó)有土地供應(yīng)體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、信貸等因素密切相關(guān)。高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，政策工具長(zhǎng)短結(jié)合，長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期、行政控制穩(wěn)定短期價(jià)格，解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題就是防風(fēng)險(xiǎn)。

2.短期加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，消除“恐慌性”購(gòu)房預(yù)期

短期內(nèi)將繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管和調(diào)控，主要包括：需求端的限購(gòu)限貸、規(guī)范消費(fèi)、減少稅費(fèi)優(yōu)惠及補(bǔ)貼；供給端的控制“地王”形成、規(guī)范開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為、規(guī)范中介行為。這些措施主要通過(guò)三個(gè)渠道作用房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是直接減少信貸資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房，二是減少市場(chǎng)主體間的信息不對(duì)稱(chēng)，三是改變買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)走向的預(yù)期。

3.長(zhǎng)期依靠長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，防止市場(chǎng)大起大落

長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，是使住房回歸居住屬性，減少金融屬性，防控資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。1）堅(jiān)持差別化信貸：繼續(xù)支持首套房，堅(jiān)決打擊首付貸、消費(fèi)貸，嚴(yán)防資金非法借道進(jìn)入房地產(chǎn)；2）落實(shí)地方政府責(zé)任，增加土地供應(yīng)，其中二線(xiàn)城市土地供給彈性增加，一線(xiàn)城市鼓勵(lì)和支持存量土地挖掘；3）特大城市加快疏解部分城市功能，發(fā)展軌道交通，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展；4）鼓勵(lì)租房，推動(dòng)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，加快房屋租賃立法、鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)展；5）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，并制度化常態(tài)化：加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。

4.聚焦資源股，維持行業(yè)推薦評(píng)級(jí)

2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化，行業(yè)集中度將迅速提高。在熱點(diǎn)區(qū)域有拿地優(yōu)勢(shì)或有優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的資源股將獲益。這些公司將不斷享受價(jià)值重估增值、行業(yè)集中度提升和產(chǎn)業(yè)資本增持并購(gòu)的紅利。

重點(diǎn)推薦新首都、新北京主題的兩類(lèi)資源股：第一類(lèi)，提前卡位布局環(huán)北京，充分受益北京城市功能疏散、京津冀一體化和大北京經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的環(huán)北京資源股，如華夏幸福（600340）和榮盛發(fā)展（002146）；第二類(lèi)，在北京具有稀缺資源和獨(dú)特拿地優(yōu)勢(shì)的北京資源股，如在北京擁有大量稀缺資源儲(chǔ)備，北京土地變性上市先驅(qū)的首開(kāi)股份（600376）；北京軌交物業(yè)王者京投發(fā)展（600683），北京棚改第一股北京城建（600266）。 除此以外，建議關(guān)注存量?jī)?yōu)勢(shì)顯著，NAV折價(jià)高的深圳資源股如中洲控股（000042）、招商蛇口（001979）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：樓市調(diào)整、土地市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱超預(yù)期，寶億萊家居飾品，政策不達(dá)預(yù)期

正文：

1  治理高房?jī)r(jià)需要長(zhǎng)短機(jī)制結(jié)合

98年房改以來(lái)，中國(guó)商品住房市場(chǎng)呈易漲難跌，短期波動(dòng)大的特征。2013年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)結(jié)束普漲，地區(qū)分化加劇，高房?jī)r(jià)問(wèn)題在熱點(diǎn)城市和區(qū)域不斷突出，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)居民收入增幅。

高房?jī)r(jià)是改革開(kāi)放以來(lái)諸多矛盾的一個(gè)側(cè)影，不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財(cái)權(quán)分配、國(guó)有土地供應(yīng)體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、信貸等因素密切相關(guān)。

高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要長(zhǎng)短結(jié)合，長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期、行政控制穩(wěn)定短期價(jià)格，形成“長(zhǎng)槍短炮”結(jié)合的平衡政策火力，才能走出十年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控“越調(diào)房?jī)r(jià)越高”的泥淖。

2  短期加強(qiáng)監(jiān)管和調(diào)控，消除“恐慌性”購(gòu)房預(yù)期

2016年部分城市房?jī)r(jià)暴漲，除剛需、改善型需求入場(chǎng)外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房?jī)r(jià)即將暴漲的強(qiáng)烈預(yù)期下，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“捂盤(pán)惜售”， 一些中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)，營(yíng)造“一房難求”的市場(chǎng)氛圍，更有各種“首付貸”押寶房?jī)r(jià)短期暴漲套利，這些都是市場(chǎng)短期失靈的直接表現(xiàn)。

逐利是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的天性，利用“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理促使迅速成交也是房地產(chǎn)中介的最優(yōu)選擇。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是先天的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，老百姓本來(lái)就是信息弱勢(shì)的群體，如果強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)主體利用掌握的信息操縱、影響市場(chǎng)，政府就必須出手，對(duì)不規(guī)范的市場(chǎng)行為進(jìn)行堅(jiān)決的打擊。政府出手，直接目的在于糾正微觀主體的不當(dāng)行為，最終目的還是防范可能引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住房作為資產(chǎn)，價(jià)格具有剛性，“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，在市場(chǎng)失靈時(shí)，政府必須直接亮劍，給百姓吃定心丸。

2.1信息不對(duì)稱(chēng)下的恐慌性購(gòu)房

用簡(jiǎn)單的圖形可以清晰分析出，信息不對(duì)稱(chēng)下，開(kāi)發(fā)商、中介、投機(jī)者和恐慌性購(gòu)房者如何將房?jī)r(jià)迅速推升。開(kāi)發(fā)商和中介占有絕對(duì)信息優(yōu)勢(shì)，通過(guò)合謀捂盤(pán)惜售，將供給曲線(xiàn)由S左移至S1；開(kāi)發(fā)商和中介通過(guò)虛假宣傳等各類(lèi)不正當(dāng)銷(xiāo)售方式，制造銷(xiāo)售火爆、一房難求的假象，導(dǎo)致消費(fèi)者開(kāi)始恐慌，需求曲線(xiàn)又D右移至D1；投資投機(jī)性需求入場(chǎng)，手握大量資金，將需求曲線(xiàn)進(jìn)一步右移至D2；最后在房?jī)r(jià)上漲的高潮階段，大量剛需和改善性需求恐慌，提前置業(yè)，需求曲線(xiàn)進(jìn)一步右移至D3。因此短期內(nèi)，市場(chǎng)平衡點(diǎn)由E上升至E4，成交放量，價(jià)格迅速上漲。

2.2供需兩端齊發(fā)力，短期措施快速見(jiàn)效

在歷次短周期調(diào)控中，已經(jīng)積累了一籃子成熟的短期措施，從供需兩端齊發(fā)力，快速降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要措施包括：需求端的限購(gòu)限貸、規(guī)范消費(fèi)、減少稅費(fèi)優(yōu)惠及補(bǔ)貼；供給端的控制土地樓面價(jià)、規(guī)范開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為、規(guī)范中介行為、調(diào)節(jié)網(wǎng)簽和預(yù)售證頒發(fā)。

這些措施主要通過(guò)三個(gè)渠道作用房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是直接減少信貸資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房，二是減少市場(chǎng)主體間的信息不對(duì)稱(chēng)，三是改變買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)走向的預(yù)期。

2.2.1   因地制宜限購(gòu)限貸，精準(zhǔn)限制投資投機(jī)