蔡云：商業地產如何應對中產時代消費升級？

蔡云：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感謝觀點地產每年給商業地產同行們提供交流的平臺，很多朋友甚至是一年都在忙，每年見一面，每次見面都會碰撞出新的火花。在此，我代表中國房地產行業協會預祝商業盛典的成功，希望各位同行在這里每年有所收獲以及交流經驗。感謝觀點地產的同行辛勤工作，讓我們每年在行業上碰撞交流一次。

中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云

進入今天的主題“商業地產發展如何應對中產時代的消費升級”。短短的15分鐘對我來說，對于中產階級消費需求的了解和需求的發展方向無法一一展開。我們今天和明天可以繼續深入探討。我非常珍惜這15分鐘，希望和大家共同交流、探討這個話題。

談到房地產市場，每年都要回顧一年的情況。1-9月份很火爆，引發了“930”市場調控。1-9月份房地產開發投資增速快速提高，土地購置熱情增高，銷售額也增長了，從去庫存的風風火火中確實去了庫存，開發企業有所收獲。

9月份可以看到全國房價同比往上增長，各地房地產開發貸款增速回落、個人房貸款增長，一線市場引領全國市場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同時行業集中度越來越高，一線市場的熱情和高漲延到二、三線城市。10月份至今，“930”新政下來后，典型城市環比下降。北京、深圳等城市漲幅下跌。開發投資、同比、銷售額都在同比下降。

我們在10月份拿到的數據是70個大中城市的數據，一線和二線都環比調落。戰略策略和市場出現了房價停止上漲。整個房價供應量和銷售量逐漸回落，市場趨于理性。

在座都是同行可以看出市場的變化，一是組合拳的出擊，可以說房價平穩回落是評價本次宏觀調控政策市場的檢驗標準。宏觀調控加上監管的策略，雙管齊下，使我們市場趨于理性。

可以看到四季度單季成交量同比下滑成定局，原來一個政策三個月顯現，現在立即顯現。中央去庫存，因城施策，我們的一二線熱點城市肯定會受到一定的調整和調控。全年市場度比較集中，北京傳來的消息是盡管土地拍賣市場被限制了，熱度不減，今后的買地對于今后兩、三年開發周期來講，還是有一定的價格支撐。開發企業面臨的風險更大，這是現在市場最基本的問題。

庫存繼續加大，不僅僅是住宅，商業地產的庫存更大，這種庫存不僅僅包括銷售庫存，更包括持有階段的庫存和控制。電商繼續充斥實體店，全國都是這樣。剛才我跟李總討論，為什么香港沒有，香港充斥小，內陸沖擊多，這當中有很多因素。市場都可以看到，如何做這個市場是我們現在要考慮的問題。

關于今天的發展趨勢，軟裝設計家居產業鏈，2016年進入中產階級消費為主導的個性化消費時代，實體商業的產品打造必須回歸價值創造的本質。

一是體驗式向場景式發展，交易商品到交易生活方式的轉變。有了電商、便捷購物，怎么會到百貨公司購買自己需要的產品。

二是個性化的細分人群占領市場，不再是大眾的、標準的、統一的、物美價廉的，而是很個性的市場。打破品類的界限，不再是單獨的百貨、單獨的體驗、單獨的吃，吃喝玩娛購游，包括健康體驗、文旅等平臺，百貨業必須有新的出路。

三是高水平的資產運營機構憑借用自身良好的資本實力、管理模式、消費者粉絲群體占領主導地位�，F在不是資產荒，而是我們拿什么應對資產，沒有好的管理，怎么有資產和資本的合并和發展，這是我們商業地產發展的重要趨勢，我們呼喚證券化，我們拿什么應對資本，這是需要我們行業思考的問題。

談到今天的發展，中產階級，當會務組把這個概念給我后，什么是中產階級，我們是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。

真正的中產階級，我國現在沒有任何一個官方的概念中承認這個階層，普遍所采用的是框定在經濟范疇的模糊名稱‘中等收入階層：麥肯錫全球研究所下的定義，1.35萬到5.39萬美元/年收入算是中產階層；國家統計局7250～62500美元/年收入算是中產階層。

從1978年以來，國家市場取向營造了市場環境，寶億萊家居飾品，政治、經濟環境、對外交往環境、科技發展、時代發展造就了中產階級，所謂的中等收入階層，給他們提供了成長的環境，寶億萊家居飾品，這個環境可以看到中產階級不發達造成社會的不穩定的根源，如果中產階級越穩定，社會越穩定，中產階級是消費文化的主流，抓住中產，就專著精準、市場主流，這是我們發展方向。

我們現在研究什么是中產階級，中產階級消費什么東西。一是品質、品牌、品類，不會是其他的東西，我們要注意真正頂尖的品牌、頂尖的消費不是經常消費的，抓準中產階級的時代特點、消費主流；二是注重體驗、享受和休閑，不再是吃飽飯，而是吃飽飯后的享受體驗，中產階級要差異化，他要自己知道是中產，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社會等級，寶億萊家居飾品，一定要區別出來。區別社會最底層，大部分是惡意區別的。

中國的中產階級正處于一個中西方交融的時刻，世界一體化，全球一體化，資訊一體化，經濟的發展帶動了不同階層人士的收入變化也是中的中層階級更加發展壯大。中層階級注定是中國最具消費潛力的群體，并且也是潛在數量最大消費群體。

關于消費提升，國內“三期疊加”陣痛不斷深化，經濟下行壓力持續加大。在嚴峻復雜的國內外經濟環境下，“三駕馬車”中的投資和出口增速放緩，而消費一直保持平穩較快增長，尤其是消費升級持續加快，新消費不斷孕育成長，對緩解經濟下行壓力起了積極作用，成為經濟穩定運行的“壓艙石”。

消費靠能消費得起的主流人群消費作為支撐，國家現在適時提出供給側改革，刺激消費，正好適應消費升級的表現。消費升級包括從溫飽型向小康型的轉變，我們知道吃飽了，從房子、固定消費品、耐用消費品到現在的享受型消費，我們經歷了消費的變革，在這個變革中，中產階級希望得到一種溫飽型向小康型的轉變。消費從低端到中端、高端發展，這是發展的緩慢過程。整個消費不是簡單的，而是高層次、有質量、有內涵。

消費形態轉變成服務型，不只是買房、買車，更多的是向服務型，我要享受、度假、休假、體驗，享受一切生活便捷。消費方式由線下向線上融合發展，我們知道互聯網經濟整個對我國經濟促進非常大，我們有53%的網民，更多的是8億網民，特別是移動消費，肯定是線下向線上發展。消費行為從簡單的模仿、體驗、物美價廉、從眾變成特殊的方面。我們可以看到當前的居民消費已經從住宅、買房、買車考慮。

我們知道2015年人均住房面積，城市內大概是35.8平米，農村49.3平米，老百姓每100戶人家有31戶有車。2015年居住、交通包括效應的變化超過了全年消費的53.4%，所有消費中，這個占很重要的部分。我們的消費從現在從眾型到個性化消費，人均購買通訊工具，收集、iPad人均消費183元，數字相當大。

消費升級下，我們對市場要求，我們做什么，一要滿足精神需求，從大眾走向小眾，從身份彰顯轉向個性表達他們的消費行為更精明和成熟，不再是簡單追求的不再是財富地位，更多的是細節。