萬達金融首款產品類REITs 未脫離主業地產

　　萬達金融的首款產品依然沒有脫離開主業地產。

　　北京商報記者獲悉，已于早先在上海完成注冊的萬達金融將在今日聯手快錢推出一款眾籌類理財產品：以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。在分析人士看來，這款產品和遲遲難以獲批的REITs（房地產信托投資基金）類似，萬達品牌和地產實物標的是最大支撐，但是七年投資期限和12%的預期年化收益率并不足夠具有吸引力，且萬達金融的獨立發展也并沒有在該款產品中獲得實現。

　　類似REITs

　　這款將在今日上市的“穩賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，項目以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報。其中，預期年化收益率為6%，會在每年收益派發日發放；而物業增值收益預期年化收益率為6%，退出時一次性發放。也就是說，投資者可以享受每年12%的預期收益率。

　　在分析人士看來，這款產品和至今未面世的REITs十分類似。

　　“萬達這款眾籌產品就是類REITs產品。”零壹財經研究總監李耀東表示，“穩賺1號”從操作方式、交易結構、收入來源等方面都和REITs很像。“比如在操作方式和交易結構上，都是以發行份額的方式匯集投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理。只不過，由于國內目前還沒有公開發行過REITs產品，政策方面有點模糊，所以萬達用眾籌的名義來發售這款產品，是一種比較創新的模式。” 李耀東分析表示。

　　網貸315首席分析師李子川也認為，從萬達這次項目的資金用途、收益回饋機制來看，確實像極了REITs，借REITs與眾籌做法來了個結合體。以眾籌名義推出，不僅降低了投資門檻及消除了規模限制，寶億萊家居飾品，在流程環節設置上也大大減少。不過，用益信托研究員廖鶴凱向北京商報記者表示，萬達出臺的這款產品更類似于拿著資產包做貸款，主要用于盤活資產。

　　投資七年 預期每年收益12%

　　從收益和投資回報周期來看，雖然萬達這款眾籌產品能有高達12%的預期收益率，但是在分析人士看來，是否能得到投資者的青睞還有待市場驗證。

　　李耀東表示，預期12%的年化收益率相對還是可以的，但是對于投資人來說也未必能有很大吸引力，比如門檻較高的信托或者私募資產項目都能達到12%以上的收益，另外，門檻低的P2P也可能達到。“另外，由于這款產品不是債權類產品，預期的12%收益率屬于浮動收益，達不到預期收益的可能性很大。如果受到房地產市場波動，寶億萊家居飾品，租金或者物業費出現下降，預期收益會出現相應波動。” 李耀東說道。

　　“雖然期限比較長，有萬達的品牌，上線后應該還是比較好募集的。另外這款眾籌產品也有實際的資產包， 12%的預期年化收益率也不低。” 廖鶴凱則認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，對于萬達而言，這個產品的推出打造品牌的意味比較強，可能借此產品推廣萬達平臺以及快錢。李子川則認為，這款產品畢竟周期較長，適合穩健及對流動性要求不高的人士選擇。

　　服務輕資產的從屬地位

　　雖然“穩賺1號”被看做是其金融業務板塊的又一次突破，但由于仍然與萬達核心地產業務息息相關，依然是服務于地產板塊的產品，沒有實現金融業務的獨立，更多的是為萬達此前明確的輕資產轉型服務。

　　據了解，萬達輕資產的第一步是通過外部管道解決錢的問題，例如基金、保險等機構投資者，這一點與萬科的商業地產運作相似；其次是萬達建立的內部融資管道，軟裝設計家居產業鏈，例如電子商務公司、快錢等。此次推出的眾籌項目就屬于后者。

　　“與投資機構的合作是商業地產輕資產運作的方法之一，除此之外對于萬達和萬科等企業而言，也要探索更多內部解決資金的方式，并不能一味依靠外界。”上述業內分析師介紹，最近萬科主導的中國首只公募REITs—鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金已在4月末被證監會受理。該REITs的標的為位于前海的萬科企業公館項目，雖然標的項目并非純商業項目，但是該REITs產品的受理也為萬科的商業輕資產運作提供了其他思路。

　　“如同凱雷的私募+REITs、萬科的投資機構合作，商業地產的輕資產更需要募集資金的多渠道化，對于萬達而言此次眾籌產品稱得上是一次有效嘗試，但如何讓金融產品具備吸引力，如何讓金融產品多元化，并擺脫服務地產主業的地位，都是萬達金融未來需要解決的。”

　　北京商報記者 岳品瑜 阿茹汗

　　作者：岳品瑜 阿茹汗 (來源：北京商報)

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