萬達借力眾籌 商業地產“變輕”

　　萬達輕資產轉型再進一步，這次是最近房地產圈熱門的眾籌模式。萬達近期聯手旗下快錢平臺推出商業地產眾籌項目“穩賺1號”，千元起投，預計年化收益12%。用眾籌資金支持未來新建萬達廣場的成本，為萬達節省大量資金，也為投資者提供了一種新選擇。不過這種互聯網金融眾籌嘗試所存在的風險也不容忽視。

　　千元投資萬達

　　1000元就可投資參與修建萬達廣場？過去在房地產這個資金密集型行業無法想象，“互聯網+”時代讓不可能成了可能。6月8日，由萬達集團、快錢公司聯手打造的萬達互聯網+金融業務正式落地，雙方共同推出中國首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”。萬達表示，“穩賺1號”每份眾籌金額為1000元人民幣，認籌起點為1份，寶億萊家居飾品，最高認籌1000份即100萬元。根據產品介紹，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值回報，預期年化收益達12%以上。

　　萬達將“穩賺1號”形容為類REITs（房地產信托投資基金）產品，用眾籌的名義來發售，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，實質上則是運用創新的互聯網金融方式，以突破傳統商業地產模式獲得融資�！胺�賺1號”標的為萬達商業地產2015年新開工且在2016年開業的只租不售的國內城市商業廣場項目。

　　在快錢首頁對“穩賺1號”的產品描述中，該項目期限不超過7年，眾籌規模10億元，項目眾籌期為2015年6月9日至6月15日，項目成立日為2015年6月18日。預期收益率中，凈物業收入分配預期年化收益6%，每年收益派發日發放，物業增值收益預期年化收益率6%，將在退出時一次性發放。

　　在退出方式上，“穩賺1號”的投資者有三個選擇，一是未來項目通過REITs或其他方式上市，二是向第三方轉讓相應權益或自有租賃物業，三是發起方萬達集團于第7個收益派發日之前回購。投資人可以在項目成立三個月后在快錢信息平臺上進行報價再轉讓，將持有份額交易給其他投資人以獲得現金。項目成立滿一年后每年的6月20日至6月29日促成機構收購，快錢信息平臺負責聯系有意向的機構參與收購，收購價為每份預期不低于1030元。

　　輕資產轉型

　　眾籌被認為是萬達在REITs正式推出前的代替舉措。2014年底，王健林提出萬達集團第四次轉型的方向是輕資產服務型企業。在此之前，王健林也在不同場合強調輕資產模式對萬達的意義。

　　作為房地產標桿企業，萬達的產業鏈幾乎覆蓋了整個地產鏈條。從物業租售、自有商業品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業物業、商業管理和運營、規劃設計等，萬達在地產行業形成了自己的獨特模式。在商業地產領域，萬達憑借訂單式招商、運營和可復制的建設模式進行滾動開發，快速成為國內商業地產老大。這種模式在早期推動著萬達的迅速擴張，在與諸多商業伙伴聯手的同時，萬達還自己成立了院線、百貨、KTV等子公司，進一步完善自身產業鏈。不過隨著規模越來越大，萬達所面臨的資金瓶頸也近在眼前。

　　以往開發中，萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業抵押貸款等，相比于住宅地產，商業地產的一大特點就是回報周期長、回報率相對較低，萬達以前的應對是依靠銷售綜合體中的住宅和寫字樓部分分擔現金流壓力，但在2025年要開業1000家萬達廣場的宏偉目標前，依靠以前的資金模式肯定是“玩不轉”的。萬達的輕資產轉型勢在必行。

　　“現在有句名言，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。”王健林表示，2016年還將開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產，2017年后萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。

　　在輕資產的方式上，今年1月14日，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場，算是一個B2B的嘗試。而此次啟動的眾籌，則是一種C2B的嘗試，值得一提的是，“穩賺1號”除了普通投資者，還有大量的機構投資者認籌。6月13日的快錢該產品認籌頁面上，標注的“今日已售罄”，顯示著該產品的受歡迎程度。

　　風險需規范

　　雖然有萬達這個世界上最大的不動產企業之一來“背書”，但是萬達在通過眾籌進行輕資產轉型的嘗試依然引發了一些爭議。“穩賺1號”給出的預期年化收益來源于租金收入和物業增值，這兩種獲利方式都無法做到完全確保收益。

　　萬達給出的投資風險提示書也表示，本項目存在由于特定原因無法實現預期收益和投資本金保障的風險，受管理人員經驗、技能、判斷力、執行力等方面的限制，可能對自有租賃物業的運作及管理造成一定影響，并因此存在影響預期收益的風險。

　　新金融記者從天津萬達了解到的信息是，天津目前并沒有項目在“穩賺1號”的投資計劃中，天津萬達公館商業單元以對外出售為主。目前主要出售六緯路一側商鋪，均價4萬元/平方米。“沿海河一線的商鋪由于此前設計戶型太大，不符合市場需求，目前正在進行分割整改，預計后期會推向市場。”天津萬達公館銷售人員對新金融記者表示，軟裝設計家居產業鏈，投資商鋪比購買住宅對投資者專業性要求更高，也需要更強的抵御風險能力。

　　從天津及全國蔓延的百貨業關店潮，再到除少數一線城市外，二線城市大面積空置的寫字樓，都顯示著投資商業地產的風險。世邦魏理仕研究顯示，2014年四季度，二線城市寫字樓的空置率平均在25%左右，在有些城市，計劃新增供應甚至超出目前的存量總和。萬達預計通過眾籌開發的商業體大多集中在二三線城市。業內人士表示，萬達通過眾籌實現“以小博大”，避免觸發政策紅線，整體軟裝寶億萊家居飾品，有利于減輕企業資金壓力，但相比機構投資者，如何保障抗風險能力更弱的個人投資者權益，還需要探討。