萬科地產搏命鄭州西:產業地產深陷違規泥淖

萬科地產搏命鄭州西:產業地產深陷違規泥淖 中國房地產報     2014-07-08 13:45

[摘要] 不能分割銷售甚至不能開展經營性活動的科教用地，神秘離去的前股東和一地雞毛的爛攤子，萬科為何連基本的盡職調查都沒有做就貿然裝進上市公司？園區有風險，進入需謹慎，作為擁有行業標桿地位的頭號龍頭房企，進入一個嶄新領域本應該慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”來搪塞理應知情的公眾和投資者。

有意擦邊也好，無心踩雷也罷，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科產業園區的首個試水之作真的變成了名副其實的“試錯”。

不能分割銷售甚至不能開展經營性活動的科教用地，神秘離去的前股東和一地雞毛的爛攤子，萬科為何連基本的盡職調查都沒有做就貿然裝進上市公司？園區有風險，進入需謹慎，作為擁有行業標桿地位的頭號龍頭房企，進入一個嶄新領域本應該慎之又慎，寶億萊家居飾品，不能以一句“不了解”或“不小心”來搪塞理應知情的公眾和投資者。在這個事件中，鄭州當地政府部門更是顯得失職和失語，對這個項目疑點重重的前世今生披露不透明甚至可疑，對前后進入的企業對接更是難以自圓其說。美銘科技園是傳統房企轉型產業地產遭遇未知風險的典型投射，我們無意以模式風險和道德風險過分苛責萬科，但卻必須將這個樣本放大解剖，讓產業地產“門口的野蠻人”聞者足戒，警鐘長鳴。

對于萬科地產下一步的動作，我們也將持續關注。我們希望政府與企業的博弈，是一個透明清晰的可見，而不再是模糊的莫可名狀。

初夏的鄭州，河南本地園區開發商殷經理的車停在鄭州高新區西區科技大道上，車窗外正對著“美銘全球高新智慧產業園”的施工規劃公示板，其中“美銘科技”四個大字相當顯眼。而在這塊公示板的左上角，可以看見并不明顯的“萬科”二字。“我們的項目也在這附近，最近三個月以來，寶億萊家居飾品，我一直沒看到美銘產業園有任何變化。”殷經理對中國房地產報記者表示。

一年半前，2012年12月18日下午，一場被媒體形容為“異常低調”的簽約儀式在美景集團舉行。萬科集團執行副總裁莫軍、鄭州萬科公司總經理蔡平與美景集團董事長王小興、美景集團總裁王軍等，共同出席了此次簽約儀式。

一方為中國千億級住宅開發商，另一方為當地龍頭地產商之一。萬科和美景集團“聯姻”成立了鄭州萬科美景有限公司，萬科占51%股份，美景持股49%，美景集團將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目注入合資新公司，由新公司負責開發推出。這意味著，當時原本由美景集團負責建設運營的美銘產業園自此正式交由萬科打理。三個月之后，該項目就出現在了萬科的年報之中。

然而，對于這個萬科地產首次試水產業地產的項目，一位不愿具名的鄭州萬科負責人卻告訴中國房地產報記者：“當時萬科接手美銘產業園之后，對土地性質、產業地產的運作方式以及整個項目的定位其實都不清晰。”

美銘產業園所在地塊的科研用地性質決定了其面臨無法分割銷售的政策壁壘，而萬科地產這位產業地產新兵對于持有運營產業園區的經驗值更是幾乎為零。在最初主打獨棟、分層銷售的招商中心被當地政府取締之后，貿然闖入產業地產行業的萬科面臨著進退兩難的窘境。而輕易將一個產權存在重大隱性風險的項目納入上市公司，則暴露出萬科在風險管控方面的疏失。

如今，美銘科技產業園的兩棟高層建筑已經封頂，工程陷入停滯，前路依然未卜。

美銘園區身世之謎

“對于萬科來說，當初拿下這塊產業園實屬無奈之舉。”鄭州高新區一位產業園區負責人向中國房地產報記者透露。

他告訴記者，萬科打算與美景集團合資成立鄭州萬科美景時，一開始并沒有收購美景旗下美銘產業園的計劃，但地方政府為了盤活這塊產業園，在萬科拿下高新區西區“萬科城”項目住宅用地的同時將美銘項目打包“塞”給了萬科。

“開發萬科城的條件就是把產業園做起來。”上述運營商告訴中國房地產報記者。

早在2010年，為了配合鄭州市“十二五”規劃中對于發展信息軟件類產業的要求，鄭州市就在《鄭州市城市總體規劃（2010年-2020年）》中提出了“一城兩園、東西聯動”的產業發展空間格局。

于是，承接鄭州市軟件信息發展平臺的重任落在將重點建設的鄭州IT產業園以及中原國際軟件園兩個高端軟件產業園區，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，其中位于鄭州市高新區的鄭州IT產業園當時被規劃為鄭州西區的高技術信息軟件服務中心。

而美銘科技園項目正是高新區鄭州IT產業園首批啟動的骨干項目之一。

2011年，鄭州高新技術產業開發區管委會在《鄭州高新技術產業開發區管委會關于鄭州美銘科技產業園綜合開發有限公司鄭州美銘科技研發中心建設項目的批復》中提到，同意鄭州美銘科技研發中心建設項目立項，項目選址在鄭州高新區IT產業園內，用地性質為科研用地，占地面積226畝，總建筑面積65.97萬平方米。建筑內容主要為研發中心、檢測中心、實驗室、辦公及配套設施。項目建設周期為15個月，總投資16億元，建成后預計年產值40億元，年納稅6.3億元，年利潤8億元。

鄭州高新區管委會當時批復的對象是鄭州美銘科技產業園綜合開發有限公司，該公司是由美景集團有限公司與北京銘林國際置業有限公司（下稱“銘林置業”）聯合成立的。雖然美景集團并沒有太多產業地產開發的背景，但銘林置業正是北京小有名氣的產業地產開發商北京坤鼎集團的母公司。相關知情人士告訴記者，正是憑借著坤鼎“全球專業招商團隊”的有力背書，美銘科技產業園綜合開發有限公司才輕易博得了鄭州高新區管委會的青睞。

在2012年6月舉行的項目奠基儀式上，高新區管委會黨委副書記、管委會副主任賀炳岱在致辭中表示：“鄭州美銘科技園項目建成后將產生巨大的經濟效益和社會效益，對加快‘高新新城’和‘IT產業園’的推進步伐具有重大意義，對吸引世界各地高新企業扎根落戶高新區具有顯著帶動作用。”然而，這個開發主體中最核心的銘林置業卻在不到半年內就將合資項目公司的全部股權出讓給了美景集團，迅速實現退出。據當地知情人士透露，就是這樣簡單的拿地轉手，銘林置業就從中獲利上千萬元。

2012年底，萬科進軍中原市場，與地方龍頭企業美景合作成立了萬科美景有限公司。“通過美景，萬科直接殺入了鄭州地產市場，不過美景集團打包過來的美銘產業園卻成了萬科難以處置的雞肋。”上述高新區某產業園負責人表示。