恒大加冕記：地產(chǎn)一哥的買賣新模式

小Q導(dǎo)讀：恒大問鼎“地產(chǎn)一哥”的秘訣。

文｜克而瑞研究中心  朱一鳴 鐘詩慧

隨著各大房企10月銷售業(yè)績的相繼出爐，2016年房企銷售格局基本成定勢(shì)。而恒大以10月實(shí)現(xiàn)銷售金額361.3億，1-10月累計(jì)銷售金額達(dá)3167.1億的成績刷新行業(yè)紀(jì)錄，繼續(xù)領(lǐng)跑各大房企。今年來企業(yè)銷售、拿地及收并購均有所調(diào)整，“買賣新模式”已逐步形成。  

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銷售：業(yè)績超萬科，前10月突破全年目標(biāo)

2016年8月，恒大宣布將企業(yè)全年銷售目標(biāo)上調(diào)50%至3000億，而10月公布的累計(jì)銷售金額3167.1億已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的106%，預(yù)計(jì)年底將大幅超額完成任務(wù)。

項(xiàng)目總量、土地貨值為銷售基礎(chǔ)。2016年上半年，恒大在售項(xiàng)目累計(jì)達(dá)395個(gè)，位居全國前列。這些項(xiàng)目分布中國30個(gè)地區(qū)，覆蓋165個(gè)城市。上半年恒大土地原值為2591.1億，世邦魏理仕對(duì)此估值5700.1億，增值3105億元，增率達(dá)119.6%。而此次估值并未全面覆蓋深圳22個(gè)舊改項(xiàng)目共1200萬平米土地，未來的深圳土地貨值將達(dá)4000億。伴隨一二線城市日益升高的銷售均價(jià)和土地成本，預(yù)計(jì)恒大未來的土地貨值也將帶動(dòng)其銷售單價(jià)的提升。

熱銷項(xiàng)目助推銷售進(jìn)程。今年1-10月，恒大多地項(xiàng)目銷售火爆。根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計(jì)，前十月，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，以恒大威尼斯為首的五個(gè)熱銷項(xiàng)目銷售金額為157.48億元，占總銷售金額的4.97% 。這些熱銷項(xiàng)目以其“大眾化精品住宅”的準(zhǔn)確定位，迅速占領(lǐng)國內(nèi)剛性需求市場(chǎng)。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、完善的周邊設(shè)施及良好的環(huán)境規(guī)劃已成為提升項(xiàng)目性價(jià)比的重要因素。

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投資：堅(jiān)持強(qiáng)三四線城市拿地策略，多樣化模式補(bǔ)充土地

根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前十月，恒大累計(jì)新增建筑面積1203.07萬平方米，較去年同期上升13%。成交總價(jià)516.09億元，寶億萊家居飾品，同比增長72%。

堅(jiān)持強(qiáng)三四線城市策略。而今年上半年，恒大不斷強(qiáng)化在一二線城市的布局。根據(jù)企業(yè)中期報(bào)告顯示，新增的80個(gè)地塊中，一線城市投資額占比10.1%, 二線城市投資額占比63.8%，一二線城市項(xiàng)目投資額占比達(dá)73.9%，而新獲取的三線城市項(xiàng)目則位于惠州、岳陽、許昌等城市的中心區(qū)域。恒大集團(tuán)對(duì)一二線城市前景的看好，來源于城市龐大的人口基數(shù)和需求；對(duì)于三四線城市，恒大則堅(jiān)持一貫的拿地原則，保證所拿地塊的人口50萬以上；GDP1000億以上；居民存款余額400億以上；土地供小于求及城市發(fā)展良好等。

新增土地集中位于中西部地區(qū)。根據(jù)克而瑞2016公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月新增土地建筑區(qū)域面積中，中西部占比最大，為總面積的35%，環(huán)渤海、長三角和珠三角區(qū)域分別占比占比22% 、21%和22%。中西部地區(qū)的集中拿地體現(xiàn)了恒大“哪里賣完就補(bǔ)哪里”的投資策略。截止2015年底，恒大于中西部地區(qū)的銷售金額最多，占總比的近40%。

完善總土地儲(chǔ)備。截至2016年6月，恒大總土地儲(chǔ)備達(dá)1.86億平方米。在2016年中期業(yè)績會(huì)上，總裁夏海鈞就曾表示，土地瘋漲時(shí)，恒大已經(jīng)完成最原始的土地儲(chǔ)備，即便五年內(nèi)不買地，也可以保證未來幾千億的銷售規(guī)模。

收并購+舊改，帶來快速銷售和擴(kuò)張。去年下半年，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，恒大以超600億元總價(jià)先后收購了中渝置地、華人置業(yè)、信和置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈及新世界內(nèi)地物業(yè)。其中12月單月快速收購9個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)下行業(yè)之最。而部分項(xiàng)目于收購換標(biāo)后即刻展開銷售，銷售業(yè)績保持穩(wěn)定。因收購項(xiàng)目中有現(xiàn)房可售，且交易公布前恒大就做好了充分的準(zhǔn)備，接手后采取快速蓄客快速開盤的模式，所以銷售周期明顯縮短。此外，恒大于今年繼續(xù)收購了盛和四大頂級(jí)項(xiàng)目和成都錦江區(qū)地塊，寶億萊家居飾品，加上年底、明年年初即將開盤及正在建設(shè)中的深圳舊改項(xiàng)目，恒大可銷售面積持續(xù)增加，為銷售業(yè)績奠定良好基礎(chǔ)。

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展望：限購限貸政策出臺(tái)，“恒大模式”挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

如果說恒大“登頂”是對(duì)房企歷史的改寫，那么十月各大城市密集出臺(tái)的限購限貸政策，則是對(duì)房企及市場(chǎng)的新一輪考驗(yàn)。限購限貸政策以破竹之勢(shì)對(duì)部分一二線城市新房及二手房交易進(jìn)行壓制，而就在9月，恒大以高價(jià)接連拿下南京和蘇州的四塊地。目前，恒大的土地儲(chǔ)備已由13-16年轉(zhuǎn)型為以一二線城市為主，三四線城市的土地儲(chǔ)備也繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，且多以中心區(qū)域?yàn)橹鳌?0月超半數(shù)房企公布的銷售業(yè)績環(huán)比均有明顯下滑，預(yù)計(jì)年底前銷售金額會(huì)受政策影響控制增長速度。但豐富的土地儲(chǔ)備、獨(dú)到的銷售定位和加速的收并購資源整合，未來仍將持續(xù)推動(dòng)恒大銷售業(yè)績向上發(fā)展。面對(duì)越來越收緊的市場(chǎng)政策，優(yōu)勝劣汰的行業(yè)趨勢(shì)將會(huì)更加明顯，整體軟裝寶億萊家居飾品，而恒大作為新的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，并購及合作選擇將會(huì)進(jìn)一步增多，關(guān)注度及企業(yè)影響力也將得到進(jìn)一步提升。