{金融業：信托} 房地產信托再遇危機 融新還舊或難為繼

{金融業：信托} 合作多年，一朝反目。

　　最近，重慶信托與?觹ST珠江之間就上演了就這樣一出極富戲劇性的事件。由于協商信托借款展期失敗，地產商?觹ST珠江不得不按要求在一日內歸還重慶信托本息共計2.205億元。

　　媒體報道稱，由于質押率高達70%以上，該項目受到銀監會過問，重慶信托迫于壓力最后終止了借款展期談判。

　　經過梳理發現，自2009年起的三年半時間里，?觹ST珠江多次以西南證券3325萬股股權為籌碼作質押向信托公司進行融資。值得注意的是，重慶信托已經兩次為?觹ST珠江到期的借款接力。

　　業內人士指出，由于調控周期的影響，在房地產信托領域，“融新還舊”是通常采用的手法。在地產調控仍加碼的形勢之下，信托公司需對中小型房地產商的項目做好盡職調查，否則融新還舊的“救急”安排將引發兌付危機。

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　　重慶信托踩雷?觹ST珠江

　　5月13日晚，?觹ST珠江發布公告稱，“公司于2013年5月13日收到重慶信托傳真函件，通知我公司由于展期申請未能獲批，要求我公司于2013年5月14日前付清其投資本金及投資收益共計22050萬元。該筆還款金額約占公司經審計總資產的14.7%，占凈資產的88%。”

　　去年3月29日，寶億萊家居飾品，?觹ST珠江以3325萬股西南證券股票作為質押，向重慶信托借款2.1億元，期限為一年。但到期后的2013年4月，?觹ST珠江公告稱，公司未在約定期限內歸還上述借款，正在積極配合重慶信托辦理該筆融資展期的相關手續。

　　重慶信托與?觹ST珠江關系深厚，有多年的合作關系。如今忽然終止，結果令投資者大感意外。

　　對于連續三年虧損的?觹ST珠江來說，這不是一個小的數目。?觹ST珠江稱，已回復重慶信托同意盡快安排資金還款，并擬以相關的資產抵押重新申請貸款的方式，獲得相應資金歸還上述借款。

　　記者注意到，截至2012年末，?觹ST珠江持有的貨幣資金僅為6576.29萬元，2012年全年虧損－1.27億元，以此一日內實現還款，幾乎沒有可能。

　　另外，以相關的資產抵押重新申請貸款也絕非易事。?觹ST珠江所有權受到限制的資產賬面價值達到5.57億元，公司的主要資產的大部分已經質押。

　　如果雙方協調還款事宜無果，?觹ST珠江或將面臨減持西南證券股權來還款的結局。西南證券2012年5月15日收盤價為8.63元，以此計算市值為2.87億元，足以覆蓋還款金額。不過，大額減持之下，股價也會受到影響。

　　致電重慶信托詢問?觹ST珠江的歸還借款情況，工作人員稱“無法作出答復”。而?觹ST珠江證券部的電話則一直無人接聽。

　　“融新還舊”3年半 風險如故

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　　公開資料顯示，自2009年起，?觹ST珠江就開始以西南證券3325萬股股權為籌碼作質押向信托公司進行融資。

　　2009年，當時的珠江控股曾與吉林信托簽訂2.6億元信托貸款合同，以該公司持有的3325萬股西南證券限售股作抵押，預期收益率為7.5%。

　　2010年9月，信托貸款到期，吉林信托拒絕續做。當年8月，銀監會整肅銀信合作，房地產信托也受到高壓。

　　在此情況下，?觹ST珠江開始了與重慶國際信托的合作。2010年9月28日，重慶信托成立了“渝信價值投資十一號集合資金信托計劃”，為?觹ST珠江募集信托資金共2.2億元，信托收益率達13%。根據重慶信托的清算公告，上述信托計劃已于2012年3月28日到期終止，如期清算，投資者獲得的信托收益為5112.28萬元，實際年化收益在11.6%左右。

　　2012年3月29日，也即信托計劃到期后的次日，?觹ST珠江隨即以持有的3320萬股西南證券股股權做質押，再次獲得重慶信托2.1億元的投資資金。當時約定，借款期限為一年，重慶信托收取10%／年的投資收益。

　　同樣的3320萬股西南證券股股權，三年半來兜兜轉轉，為2個多億規模的資金輾轉做了三次質押。不過，融資方?觹ST珠江在三年半時間里的經營情況卻每況愈下，寶億萊家居飾品，還款能力的問題逐漸暴露。

　　“借新還舊在房地產信托領域是比較普遍的。”用益信托首席分析師李旸對本報記者表示，軟裝設計家居產業鏈，這樣的做法有其合理性，其中是否有風險取決于信托公司對企業有無進行充分的盡職調查。

　　不過，隨著房地產調控程度的加深，風險正在積聚。例如，去年年底因兌付問題遭到拍賣的某信托公司青島凱悅中心項目，在項目即將到期時，恰好有四川信托發行的一款“川信－青島凱悅”信托計劃與其對接。但由于“拆東墻補西墻”的痕跡過于明顯，這款產品遭到了銷售渠道的抵制，整體軟裝寶億萊家居飾品，最后未能成立。在借新還舊的游戲終了后，接了最后一棒的信托公司只得自食其果，為投資者剛性兌付。

　　“由于房地產市場目前并沒有向好的方向發展，仍在調整之中。政策如果繼續從緊的話，中小開發商的一些項目可能會出現資金鏈斷裂的情況，信托公司間的借新還舊游戲也會越來越難玩。”李旸表示。

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