龍湖地產:2014年年報凈利835363.20萬元 同比增長3.94%

一、基本財務數據情況

2014年報2013年報本年比上年增減(%)2012年報

基本每股收益 (元)1.531.483.381.20

每股股息(元)0.280.2321.740.20

凈利潤(萬元)835363.20803722.203.94630106.00

營業額(萬元)5099067.804151016.7022.842789283.00

每股現金流(元)3.202.4232.232.14

每股凈資產(元)8.226.8020.885.51

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二、分紅送配方案情況

每股人民幣0.284元

三、業務回顧與展望

主營業務：

　　公司為投資控股公司，其附屬公司主要在中國從事物業發展、物業投資及物業管理業務。

報告期業績:

　　集團二零一四年銷售額較去年增長2%至人民幣490.5億元。營業額較去年增長22.8%至人民幣509.9億元，其中物業投資業務租金收入增長38.1%至人民幣8.8億元。歸屬于股東的溢利為人民幣83.5億元，減除少數股東權益及評估增值影響后之核心溢利為人民幣66.1億元。

　　歸屬于股東的核心凈利潤率為13.0%，分紅比例提升5個百分點至核心凈利潤的25%。

報告期業務回顧：

　　物業發展:

　　二零一四年，集團物業發展業務營業額為人民幣492.9億元，較去年增長22.5%。交付物業總建筑面積為4,759,158平方米（其中247,494平方米來自合營企業）。物業發展業務結算毛利率為25.7%，較去年下降1.3%。二零一四年營業額單方價格為10,925元╱平方米。

　　二零一四年，集團合同銷售額達人民幣490.5億元，較去年增長2%。銷售總建筑面積4,540,190平方米，較去年增長6.5%。銷售單價人民幣10,803元，比去年下降4.3%。西部、長三角、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為人民幣168.2億元、157.8億元、138.7億元、17.8億元、8.0億元，分別占集團合同銷售額的34.3%、32.2%、28.3%、3.6%及1.6%。

　　二零一四年十二月三十一日，集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣520億元，面積為482萬平方米，為集團未來營業額持續穩定增長奠定堅實基礎。

　　物業投資:

　　集團一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略。目前集團的投資物業全部為商場，主要分為三大產品系列：都市體驗式購物中心天街系列、小區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截止二零一四年十二月三十一日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，集團已開業商場面積為1,245,137平方米（含車位總建筑面積為1,588,437平方米），整體出租率達到95.5%。

　　租金總額人民幣9.3億元，扣除營業稅后的租金收入人民幣8.8億元，較去年上升38.1%。

　　其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增長率分別為42.2%、20.8%和21.0%。

　　得益于新增投資物業逐步開工，集團二零一四年錄得投資物業評估增值人民幣25.5億元。

　　費用控制:

　　二零一四年，為配合業務發展，集團于蘇州、濟南、廣州、南京等新進入城市進行管理團隊和關鍵崗位人才的儲備，集團一般及行政開支占合同銷售額的比例較去年增長0.39%至2.65%。同時，由于市場的波動，銷售團隊加大營銷推廣的針對性，銷售開支占合同銷售額的比例比去年增長0.33%至2.17%。集團一般及行政開支及銷售開支占營業額的比例與去年基本保持一致。

　　分占合營企業業績:

　　二零一四年，合營企業的貢獻主要來自集團擁有50.0%權益的重慶江與城項目、集團擁有75.0%權益的成都世紀峰景項目。合營企業項目所交付的物業總面積約為247,494平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，集團分占合營企業的除稅后溢利為人民幣2.8億元。

　　所得稅支出:

　　所得稅支出包括中國企業所得稅和土地增值稅。二零一四年，集團企業所得稅費用為人民幣35.1億元，土地增值稅為人民幣13.7億元。期內所得稅總計為人民幣48.8億元。

　　盈利能力:

　　集團的核心凈利潤率（即歸屬于股東的溢利減除少數股東權益及評估增值影響后之核心溢利占營業額的比率）由去年的15.0%下降至13.0%。主要是由于波動市場中部分項目銷售價格較低以及上海部分難去化存貨計提了撥備所致。

　　土地儲備補充:

　　于二零一四年十二月三十一日，集團的土地儲備合計3,492萬平方米，權益面積為3,284萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣2,363元，為當期簽約單價的21.9%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長江三角洲地區、華南地區及華中地區的土地儲備分別占土地儲備總額的37.3%、32.8%、19.2%、7.2%及3.5%。

　　二零一四年，集團新增收購土地儲備總建筑面積為311萬平方米。其中44.9%位于長三角地區，22.4%位于華南地區，19.1%位于西部地區，13.6%位于環渤海區域。平均收購成本為每平方米人民幣6,785元。

　　二零一四年，集團進入新城市南京、廣州、佛山，令集團的城市覆蓋數從去年年底的21個上升至24個，并且戰略性地進入華南地區。與此同時，項目獲取的區位更趨向城市中心區，單項目的開發規模也都控制在適當水平，為提升集團可售物業的周轉水平奠定良好基礎。

　　于本報告期后，集團新購北京東壩項目，計容建筑面積約6.8萬平方米（權益面積3.4萬平方米）；北京門頭溝項目，計容建筑面積約9.7萬平方米（權益面積1.6萬平方米）；北京海淀太平莊項目，計容建筑面積約1.6萬平方米（權益面積0.4萬平方米）；廈門市集美區杏林北路項目，計容建筑面積約30.5萬平方米（權益面積15.0萬平方米）；上海松江永豐街道H單元30-02號項目，計容建筑面積約2.7萬平方米（權益面積0.7萬平方米）；上海松江區車墩鎮車亭公路2號-2項目，計容建筑面積約10.4萬平方米（權益面積3.1萬平方米）。

業務展望:

　　當前房地產成交的下行與分化概因各地供應結構所致，新一屆政府減少行政干預，堅持市場化的風格注定了這樣的盤整不可能在短期內完成。伴隨過去10多個月的去化與需求積蓄，2015年整體形勢不致弱于去年，但難有根本性的量價逆轉。在這樣的形勢下，短期的增幅不是公司所關注的；保持健康的活力與長期增長的能力，才是企業經營的要義。

　　公司相信，好公司的關鍵在于對其客戶有不可或缺的價值。在房地產行業進入新階段的今天，對客戶的研究和重視將被提升到新的高度。2015年龍湖將繼續從客戶需求出發，分析投資決策、產品定位、成本配套及服務標準，注重建立全覆蓋、差異化的品牌影響力。并且主動擁抱互聯網，利用新技術載體將已成形的系統管理方法論更高效、堅決地執行下去，實現「住宅+物業+商業」三大模塊的資源整合閉環，為業主提供「入住、生活、消費的一站式服務體驗」，以創造價值。