龍湖地產(chǎn)：控制存貨沉淀商業(yè)

　　人民網(wǎng)11月6日電（盧志坤）再過幾天，龍湖地產(chǎn)（00960.HK）就將迎來自己在香港上市5周年的日子。

　　這個(gè)以建造精美的別墅產(chǎn)品而聞名的房地產(chǎn)公司，上市后始終保持著比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)，它的戰(zhàn)略布局，也從發(fā)跡的大本營(yíng)重慶擴(kuò)展到了全國(guó)的20多個(gè)城市。

　　但在一些分析人士看來，自上市頭幾年發(fā)展較快之后，龍湖的發(fā)展這幾年有些趨于保守了。

　　不過，龍湖并不擔(dān)心公司規(guī)模的問題。

　　沉淀商業(yè)地產(chǎn)

　　包括創(chuàng)始人吳亞軍在內(nèi)的眾多龍湖地產(chǎn)高層都曾公開表示，做大規(guī)模并不是龍湖的首要目標(biāo)，公司需要的是有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

　　而回顧龍湖多年的發(fā)展路徑，不貿(mào)然擴(kuò)張顯然已經(jīng)成為公司的一種重要文化。

　　“龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、不敢面對(duì)市場(chǎng)，”吳亞軍在今年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上說，“但是我們做投資安排、財(cái)務(wù)安排，做存貨管理安排的時(shí)候要基于安全考慮，這樣才能持久發(fā)展。”

　　隨后，吳亞軍說出了一句后來廣為流傳的話，“未來行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)很多的機(jī)會(huì)，整體軟裝寶億萊家居飾品，但很多公司已經(jīng)不能在場(chǎng)上踢球了。”

　　龍湖的這些發(fā)展理念被貫徹到各個(gè)地方公司。龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林11月5日在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，從2011年之后，北京公司每年都比較平穩(wěn)，銷售額保持在80億元上下。

　　宋海林說，龍湖的思路是做得更均衡一些。

　　“不管是北京公司還是集團(tuán)，總體來看這幾年沒有做很快的擴(kuò)張，”宋海林如此闡述龍湖的發(fā)展思路。

　　宋海林解釋說，這些發(fā)展思路背后的邏輯是希望盡可能地控制存貨，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)去化率普遍不會(huì)太高，從集團(tuán)來說去化率基本都是恒定在5成上下，差一點(diǎn)的在4成左右，好一點(diǎn)也不到6成。“基本上你干的越大你的存貨也就越大，所以集團(tuán)的總體思路還是控制這個(gè)規(guī)模，盡可能不要擴(kuò)張?zhí)�快。�?/p>

　　而控制規(guī)模部分也是出自商業(yè)項(xiàng)目上的考慮。宋海林解釋，不快速擴(kuò)張的背后是要把資金沉淀在持有型的物業(yè)上面。“通過10年的計(jì)劃這樣一個(gè)周期，使持有型的物業(yè)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過20%，2026年的時(shí)候超過25%。”

　　逐漸沉淀商業(yè)地產(chǎn)，是適應(yīng)未來房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)之后，房地產(chǎn)企業(yè)能夠依靠持續(xù)性回報(bào)的商業(yè)物業(yè)，寶億萊家居飾品，獲得持續(xù)發(fā)展力的基礎(chǔ)。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，對(duì)很多發(fā)展過快和激進(jìn)的企業(yè)造成了一定的打擊，而穩(wěn)健的發(fā)展思路則讓龍湖在這幾輪房地產(chǎn)的漲落中能夠保持較好的狀態(tài)。

　　去年，龍湖取得503億元的銷售規(guī)模，排行榜上位列第12位。在2009年到2011年，龍湖扮演的則是從183億元到383億元連續(xù)高增長(zhǎng)的黑馬。“其實(shí)你們關(guān)注龍湖的排名變化，遠(yuǎn)不如關(guān)注行業(yè)龍頭之爭(zhēng)的意義大，相比于排名，我們更在意的是有一個(gè)可持續(xù)的未來。”龍湖內(nèi)部人士這樣表示。

　　也是在去年，吳亞軍在龍湖的內(nèi)部論壇給所有員工貼了一封公開信。總結(jié)了龍湖之所以略顯掉隊(duì)同時(shí)又主動(dòng)剎車背后的緣由。她說：“從2010年至今，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖的銷售額持續(xù)上升，但相對(duì)增速經(jīng)歷了一個(gè)小小的‘V’型，這個(gè)‘V’的底應(yīng)是在2012年，2013年的上半年已開始走出低谷從而開始爬升。”

　　但同時(shí)，她也對(duì)員工表現(xiàn)出了一種堅(jiān)定的信心。“若要我站在兩三年后的時(shí)點(diǎn)上來評(píng)價(jià)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這是一個(gè)漂亮的‘空中轉(zhuǎn)體720度，再加直體前滾翻’的高臺(tái)跳水。但我們的高管團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，在關(guān)鍵時(shí)刻‘做了艱難但正確的決定’。”

　　在龍湖員工看來，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，寶億萊家居飾品，能保持20%左右的穩(wěn)定是符合龍湖自身預(yù)期的，追求快速增長(zhǎng)向來不是龍湖的目標(biāo)。“老板從上市的時(shí)候就反復(fù)對(duì)員工說，龍湖首先追求的是活得長(zhǎng)久，然后才是做強(qiáng)做大。”

　　吳亞軍并不忌諱談?wù)擙埡�的發(fā)展理念。在今年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，她說，龍湖的保守姿態(tài)是從2013年就開始的，不是從今天才開始。

　　“龍湖在2012年進(jìn)的城市比較多，買地也比較多，但是在2013年買地整體偏少，開工量也做了大幅的調(diào)整，去年年終的時(shí)候新開工量減少了300萬(wàn)平方米，這使得我們現(xiàn)在存貨量、負(fù)債率優(yōu)于同行。”她說，“這是基于我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體認(rèn)知，有一句話叫房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，這個(gè)行業(yè)10年的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在說是進(jìn)入了白銀時(shí)代。”

　　她進(jìn)一步指出，“龍湖在鋪排新的城市，又在做大量持有商業(yè)的情況下，如果不提前做戰(zhàn)略性的安排，我覺得這個(gè)公司會(huì)非常難受。從這一點(diǎn)上來講，我們是相對(duì)保守的，未來龍湖也不會(huì)跟別人拼增長(zhǎng)，拼速度，我們是有意把速度放緩，在這個(gè)重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品質(zhì)和品牌，迎接未來的這個(gè)行業(yè)可能到來的波動(dòng)和泥濘期。”