保利地產(chǎn)對未來的三個判斷

幾天前以一個奇怪“漢字”搶占地產(chǎn)界頭條的保利地產(chǎn)，又要來搶頭條了。14日晚間，保利地產(chǎn)在官網(wǎng)發(fā)布2015年年報。

年報顯示，2015年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1541億元，銷售面積1218萬平方米，同比分別增長12.75%和14.22%。

在7家千億集團軍中，公司銷售額增速排名第四。但相對于2015年初公司制定的1600億元全年銷售目標，其僅完成了96.3%。

保利地產(chǎn)2015年營業(yè)收入為1234億元，凈利潤168億元，同比增長13.17%和18.2%；公司歸屬母公司凈利潤為123.5億元，同比增長幅度基本持平，僅1.21%，比2014年減少約12個百分點，增幅創(chuàng)上市10年來最低點。

珠三角銷售額突破500億 占全集團1/3

保利地產(chǎn)的城市策略是聚焦三大城市群。年報顯示，去年在珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市群簽約金額超過300億元，分別為505、324和321億元。而成渝、中部地區(qū)也分別突破160億元。

作為保利地產(chǎn)的大本營，珠三角地區(qū)去年的銷售金額超過500億元，相當于一家中等規(guī)模房企一年的銷售額，而且這一成績還是在未進入深圳的情況下。據(jù)悉，為避免與兄弟公司保利置業(yè)形成同業(yè)競爭，在四大一線城市之中，保利地產(chǎn)唯一沒有進入的就是深圳。

去年，保利地產(chǎn)忙著拿地。年報顯示，2015年公司共新增項目50個、容積率面積約1308萬平方米，寶億萊家居飾品，總體獲取成本為656億元。值得一提的是，600多億的新增土地中超過500億元的土地集中在下半年拿到。據(jù)媒體統(tǒng)計，2015年最后一個月保利地產(chǎn)拿地最瘋狂，寶億萊家居飾品，分別在廣州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收獲8宗地塊，用地面積總計為104.99萬平方米，總成交價為130.66億元。

其引以為傲的是在一二線城市拿地的聚焦度。保利地產(chǎn)去年在一二線城市的新增容積率面積和土地成本分別1109萬方和611億元，占比達85%和93%。其中，在一線城市拿地的面積和金額占比分別為15%和45%，較2014年提升2個和6個百分點。

在保利的二線城市布局當中，佛山備受看重。據(jù)統(tǒng)計，2015年2~11月，保利僅在佛山就砸下78.7億元，9次拿地面積超91萬平方米。

城市群的聚焦讓保利地產(chǎn)嘗到了甜頭，去年其核心城市銷售金額貢獻占比超過90%。截至到去年年末，保利有待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，其中74%的土儲分布在一二線。按每年1700萬的新開工量，基本滿足未來2-3年的開發(fā)需求。

判斷一：深耕三大城市群，“點名”看好四座城

城市策略引出保利地產(chǎn)高層對房地產(chǎn)業(yè)的第一個判斷：新型城市化必將帶來長期的剛性住房需求。

我國目前常住人口城鎮(zhèn)化率達到56%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為35.9%，兩者之間相差約2.5億人，其中絕大部分是農(nóng)民工。國家若要到2020年將戶籍人口城鎮(zhèn)化率提升至45%，則要有1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶，這將成為城市住房及配套需求的重要支撐。

因此，在未來的城市策略選擇上，保利將繼續(xù)堅持以北上廣為核心的三大城市群，重點關(guān)注人口持續(xù)流入、有產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域，關(guān)注一線及部分強二線城市的城市更新，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，未來舊城、棚戶區(qū)、城中村改造等領(lǐng)域蘊藏巨大市場機會。

保利還特別“點名”南京、東莞、合肥以及海西經(jīng)濟群，稱上述城市和地區(qū)去年的銷售額超過50億元，“具備成為銷售百億城市的潛質(zhì)”。

聚焦一二線城市拿地帶來了高企的拿地成本，保利的應(yīng)對辦法是聯(lián)手拿地。年報顯示，去年新增的50個地塊中，平均樓面均價5169元/平方米，同比2014年的3485元/平方米，地價貴了48%；而保利地產(chǎn)的權(quán)益比例為76%，權(quán)益容積率面積為997萬平方米，權(quán)益地價為431億元。

聯(lián)合拿地必然吞噬一定的凈利潤。保利地產(chǎn)去年的營業(yè)收入和凈利潤分別為1234億元和168億元，同比增長13.17%和18.2%，但受少數(shù)股東權(quán)益攤薄的影響，整體軟裝寶億萊家居飾品，公司歸屬母公司凈利潤為123.5億元，同比增長幅度僅1.21%，與上一年基本持平，同比減少12個百分點。

保利地產(chǎn)的凈利增幅已創(chuàng)下了自2006年上市來最低記錄：2006年至2009年保持了高于50%的凈利增幅；2010年至2013年，增幅逐漸由30%以上放緩至20%以上；2014年降至13.58%；到2015年，凈利增速直接跌至個位數(shù)。

而保利地產(chǎn)則強調(diào)，選擇合作方式獲取土地有利于減少競爭，保證項目利潤率。據(jù)悉，在行業(yè)去年利潤空間普遍縮小的背景下，保利的利潤率不降反升，綜合毛利率、凈利率分別達33.2%、13.63%，分別同比上漲1.17、0.58個百分點。

同時，去年保利地產(chǎn)正式走向海外尋找機會，目前在澳大利亞的悉尼、墨爾本的房地產(chǎn)項目已成功實現(xiàn)銷售，同時還在倫敦核心城市收購了寫字樓。

保利地產(chǎn)表示，未來將繼續(xù)在歐美等發(fā)達國家尋求拓展機會，通過核心資產(chǎn)收購與住宅開發(fā)并舉的方式平衡海外資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時將盡快完成境外投融資平臺的搭建，利用境外資金開發(fā)境外項目。

判斷二：行業(yè)謀變，布局金融與社區(qū)消費“兩翼” 

保利地產(chǎn)對行業(yè)走勢的第二個判斷是，房地產(chǎn)企業(yè)未來重心將逐漸由開發(fā)運營向金融運作轉(zhuǎn)移，此外，險資向房企的滲透不斷加強，雙方可在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療等領(lǐng)域開展合作。未來隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)條件的逐步放開，針對商辦類物業(yè)的REITs將迎來全新的發(fā)展機遇。

就在幾天前，保利地產(chǎn)發(fā)布了“全生命周期居住系統(tǒng)”，除了地產(chǎn)主業(yè)之外，寶億萊家居飾品，提出要重點培養(yǎng)健康養(yǎng)老、社區(qū)020、商業(yè)地產(chǎn)、青少年文化藝術(shù)等4個上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和社區(qū)服務(wù)業(yè)被保利地產(chǎn)視為未來盈利增長點。保利地產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局較早，2008年已派高層到日本考察，2013年正式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前保利形成了居家、社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，在北京、上海、廣州等地有8個在建或運營示范項目，并逐步形成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、老年用品銷售、介護培訓(xùn)等成熟商業(yè)盈利模式。

值得一提的是，今年1月，保利地產(chǎn)與華夏人壽宣布戰(zhàn)略合作，據(jù)此雙方嘗試把保險機制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域。

不過，養(yǎng)老目前仍被視為“微利產(chǎn)業(yè)”。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊的預(yù)想是，“十年后可能它會成為我們的利潤增長點之一”。

保利地產(chǎn)規(guī)劃的盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。

以北京和熹會為例，其從開業(yè)到盈利經(jīng)歷了5年：2012年開業(yè)時入住率為30%，2014年上升到70%，達到盈虧平衡，2015年達到100%，預(yù)計2016年可以盈利。

另一個重要轉(zhuǎn)型方向是房地產(chǎn)金融。去年，保利地產(chǎn)與保利投資、中金公司共同成立保利資本，同時，保利地產(chǎn)的信保基金已累計管理規(guī)模413億元，連續(xù)四年進入中國房地產(chǎn)基金十強。