央企整合邊緣 地王專業戶華潤置地200億融資背后

　　截至目前，華潤置地擴張的最主要方式仍舊是公開購地以及母公司低成本注資，整體軟裝寶億萊家居飾品，這種內生式發展被認為是其未來躋身“千億房企”的重要途徑。

　　觀點地產網 自2015年以來，人民幣貶值對境外上市企業的現金流產生了不可逆轉的匯兌影響。考慮到匯率與損益表的關系，包括房地產開發商在內的不少企業開始傾向于風險相對小的境內貸款。

　　從國家統計局的數據可以窺視過去一年境內貸款的行情。據統計，2013-2015年，中國年末廣義貨幣供應量（M2）余額、狹義貨幣供應量（M1）余額、流通中貨幣（M0）余額年均增長分別為12.6%、9.1%和5.0%，而上市公司通過境內市場累計籌資年均增長72.2%。

　　即便是占據境外融資成本低優勢的華潤置地，或許也已更加重視人民幣境內貸款。據觀點地產新媒體了解，僅2015年下半年，華潤置地的人民幣貸款占總貸款比率便達到接近50%；同時，該公司已開始提前償還境外貸款。

　　隨著人民幣匯率波動，這種趨勢在進入2016年后更為明顯。最新公告顯示，華潤置地向中國銀行(601988,股吧)間市場交易商協會申請注冊總額不超過人民幣200億元中期票據，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，數額之大放在該公司近年歷史中也屬罕見。

　　觀點地產新媒體就融資事項與華潤置地相關人士咨詢，截至發稿時，并未獲得回應。

　　市場人士對觀點地產新媒體指，過去一年，華潤置地在拿地支出（土地總金額）近600億元，盡管采取了合作拿地、分散開發等方式，但積極拿地的策略依然引發了外界對其財務風險激化的擔憂。為了緩解壓力，頻頻融資也不可避免。

　　另一方面，在中海、中信房地產資產整合如火如荼之際，關于央企整合也成了焦點話題。相比之下，同樣作為央企的華潤置地除了直接收購項目，也僅是通過諸如母公司資產注入等內生式增長，處于整合大棋的邊緣地帶。

　　200億融資大單

　　據觀點地產新媒體查詢資料，華潤置地上一次于3月前發行中期票據是需回溯兩年前。2014年2月，整體軟裝寶億萊家居飾品，當時美國量化寬松政策仍為主流，華潤置地向港交所申請發行20億元中期票據。

　　不過，隨著美聯儲加息及人民幣貶值，華潤置地轉向境內市場。中銀國際于2015年11月底對華潤置地調研后發布的報告佐證了這一點。報告指，華潤置地已開始提前償還境外貸款；但由于境內并無單一大規模發債實體，華潤置地在發行境內債券時遇到了一些阻力。

　　如今看來，中期票據成為華潤置地在境內貸款的一項新選擇。該公司3月15日最新公告中表示，公司已向中國銀行間市場交易商協會提交不超過人民幣200億元中期票據注冊，及首期建議發行的有關申請。

　　獲得上述批準后，華潤置地擬發行首期中期票據，本金金額擬為人民幣50億元，票面利率通過簿記建檔方式厘定，并須視乎市場情況及投資者興趣而定。首期中期票據募集到的資金計劃用于建設集團項目及補充集團流動資金。

　　有分析人士在接受觀點地產新媒體采訪時認為，華潤置地成功發行該筆貸款問題不大。且考慮到華潤置地在資本市場一般能獲得成本較低的資金，此次融資成本也不會特別高。

　　對于如此大規模的融資，其用途也自然備受關注。分析人士稱，擬發行的人民幣中期票據計劃將成為華潤置地支持業務增長的融資渠道，具體或主要補充用于一二線城市土地獲取及建設的資金。

　　據觀點地產新媒體不完全統計，2015年，僅保利、萬科、華潤置地等企業主導或拿地總金額均超過了500億元，其中華潤置地共計拿地總支出在600億元上下，在各大標桿房企中位居前列。

　　僅去年上半年，華潤置地斥資共約383.8億元增持了10宗土地（其中權益地價人民幣181.5億元），計容建筑面積達269萬平方米，其中開發物業263萬平方米，投資物業6.5萬平方米。在新增土儲中，僅北京（樓盤）、上海（樓盤）區域拿地便達244.72億元；而“地王”項目則多達6個左右，分別位于北京、上海、福州（樓盤）、武漢（樓盤）及沈陽。

　　其中1月份，華潤置地首開平安聯合體競得北京豐臺區花鄉白盆窯村地塊，拍出86.25億元的總價地王；3月，華潤置地華發聯合體以70.52億元競得上海閘北區一宗地塊，6月再以87.95億元競得同區另一宗地塊；8月以47.2億元獲取武漢光谷地塊，刷新武昌單價地王紀錄。

　　即便進入2016年，華潤置地依舊聯合華僑城以69.32億元競得上海蘇河灣中央公園地塊。2月份，華潤置地還宣布與澳門（樓盤）新建業成立基金，初始募集人民幣47.98億元，用以開發體量達460萬平方米的“橫琴萬象世界”項目。

　　分析人士表示，華潤置地獲得的土地大多價格較高，且投入較大不可避免地帶來財務方面的壓力。其進一步指出，若新增土儲項目毛利較現存土地還低，那么華潤置地要想達成毛利率愿望存在難度。

　　此前瑞信在報告中也表示，華潤置地前10月左右獲得的十余幅土地的平均毛利率為20%，較現有土儲25%-30%偏低。

　　央企整合的邊緣

　　對于華潤置地大舉進軍一二線的舉動，分析人士列舉歷史原因稱，華潤置地在2010-2011年間在二三線密集布局，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，使得整體毛利從2011年的39.5%降至2014年底的30.6%。“所以這家公司一直希望通過回歸一二線重新提升毛利率。”

　　2014年華潤集團經歷風波，使得外界認為華潤置地的策略一度面臨挑戰。此后華潤置地穩定管理層后，繼續布局一線以解決毛利率下滑的任務。

　　自2015年3月起，華潤置地已經先后通過配股、債券發行、票據兌現、出售股票、短期融資等金融手段，在香港資本市場融資總計超330億港元。與此同時，獲得資金補充的華潤置地積極尋求購地機會，這才有了全年累計拿地金額約600億元的一幕。

　　除了在一二線城市的土地收購，母公司華潤集團注資也成為華潤置地擴大土儲的一個方式。2014年底，華潤置地以10多億股的股票代價，從華潤集團手中購得深圳（樓盤）約300萬平方米土地，此后由此開發出的南山華潤城、羅湖華潤銀湖藍山等項目成為業績的重要組成部分。

　　截至2015年6月，華潤置地中期核心純利增長31.8%至50.2億港元，綜合毛利率上升1.8個百分點至32.2%，主要由于毛利率較高的一線城市項目結轉提升；2015年全年，華潤置地累計合同銷售額增長23%至人民幣851.5億元，完成全年目標780億元的109%。

　　相比之下，2016年最新發生的中海、中信資產整合，讓外界看到了一條央企巨鱷迅速擴張的捷徑。觀點地產新媒體查閱公告發現，中海以310億元的代價，獲得了中信出售的包括土儲面積約2400萬平方米，這些土儲不少都位于北京、上海、深圳及海南（樓盤）等地。